不動産投資マンションの売却スケジュール、契約完了までの期間について

前回「マンション価格の決め方と高く売る方法について」では、マンションの値段の付け方を中心に、売却時の価格の決め方について解説しました。

投資用マンションでは収益還元法と取引事例比較法を使いながら、価格を決めていくことが一般的です。

しかし、最終的には、価格決定は需給によって決定することには注意が必要でしょう。また、不動産会社によって、参考価格の出し方は微妙に異なります。

そのため、売却する場合は、複数の不動産会社で見積もりを出すのがよいでしょう。

今回は、実際売却するスケジュールか１ら、どういうところに注意すればよいか、を中心に解説したいと思います。

マンション売却までは、最長で半年かかることも？売却までのスケジュールは？

まずは、売却までのスケジュールを簡単に理解しましょう。不動産を売却するのは、本や家電を売るのと同じようにはいきません。

不動産の売却スケジュールは、大きくわけて以下の4つになります。（仲介の場合。買い取りの場合は、仲介契約ではなく、不動産会社との契約交渉です。）

見積もり→仲介契約開始→販売活動開始→売買契約

それぞれについて、注意するポイントを解説しましょう。

見積もり

まず、はじめに、見積もりを行います。見積もりは、前回でも軽く触れましたが、複数の会社にお願いするとよいでしょう。今は一括無料見積もりサービスなどを行っている会社もあります。

見積もりで、仲介契約を行う会社を決めるわけですが、ここで1つ、注意点があります。それは、必ずしも、高い査定を出してくる会社が良い会社ではない、ということです。なぜなら、高い査定を出して、仲介契約をとってから、販売を開始するときに、「やっぱり値段を下げましょう」というようなことをする会社もあるからです。

ここで、仲介会社を見分けるポイントですが、1つは、「きちんとした価格根拠を提示してくれるか」でしょう。きちんと論理的に説明してくれる会社であれば、ある程度価格も納得できるものになるでしょう。しかし、いい加減な会社の場合、価格の根拠が不明瞭なこともあります。きちんとした価格根拠を提示してくれる会社かどうか、まずは見極めましょう。

もう1つは、やはり営業マンの質です。営業マンがきちんとパートナーとして売却に動いてくれるかどうかは、非常に大きなポイントとなるでしょう。購入編でも述べましたが、営業マンの質は本当に重要です。いい加減な会社や営業マンだと、売るのに苦労したり、高い値段で売れなかったりすることもあります。見積もりで大事なのは、この2点である、といってよいでしょう。

仲介契約開始

仲介会社が決まったら、仲介契約を行います。ここでのポイントは2つです。

1つは、仲介契約方法を選ぶ、ということです。仲介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つのタイプがあります。一般的には、専任媒介契約を結ぶことが多いでしょう。私は専任媒介であまり苦労したことはありませんが、一般媒介でも問題はありません。信頼できる業者かどうかが、契約方法よりはるかに重要です。

もう1つは、仲介手数料です。仲介手数料は、法律で決まっていますが、決まっているのはあくまで「上限」です。なかなか仲介手数料を大きく下げるということは難しいかもしれませんが、さも、上限を「決定金額」と言ってくるような業者には、注意した方がいいかもしれませんね。

販売活動開始

仲介契約が決まったら、いよいよ売却のための販売活動がスタートします。販売活動は、指定流通機構に登録をしたり、顧客に紹介をしたりという形で始めます。専任媒介契約の場合は2週間に1度、専属専任媒介契約の場合は1週間に1度は報告の義務があります。

販売活動については、基本的には受け身になりますが、問い合わせが少ない場合は、広告を売ったり、価格の見直しを行ったりして、お客さまがつくように動く必要があります。問い合わせが少ないと焦ることもあるでしょうが、あまり焦って値段を下げすぎたりすると、利益がマイナスになるため、時間がかかるものだと割り切って、焦らず待つのがよいでしょう。2週間で決まるケースもあれば、半年近くかかるケースもあるそうです。

売買契約締結

顧客が決まり、値段が合意できたら、売買契約が締結されます。売買契約自体は、不動産会社が責任を持ってやってくれるので、特に判断に迷ったりすることはないでしょう。最終契約、引き渡しをもって、不動産の売却は終了です。まだ、ローンが残っている場合は、その売買金額からローン分を一括で支払う必要があります。

まとめ

不動産の売買は、意外に時間がかかります。一言で不動産の売却といっても、見積もりから仲介契約、販売活動、売買契約締結、引き渡しとやることが多岐にわたるからです。1か月くらいで終わる人もいれば、半年近くかかるケースもあるので、焦りすぎないことが重要だと言えるでしょう。

また、不動産の売却においても、もっとも重要なのは、「どの不動産会社、どの営業マンと付き合うか」であることには変わりありません。ただ、見積もりの高さだけで決めるのではなく、価格の根拠が明確かどうか、また、信頼できる人であるかどうかというのを、しっかり見極めることが重要だと言えるでしょう。

次は⇒不動産を売却におすすめの会社はどこか？HAYAGAI一括査定の評判分析

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