ワンルーム中古マンション投資のコツ

当サイト「ワンルーム中古マンション投資のすすめ」へお越しいただきありがとうございます。

 

このサイトは、不動産投資初心者の方が、マンション投資を始めようと検討している際に、参考になる情報を集めて紹介しているサイトです。

 

私は、今、会社員をしながら、マンション経営をしています。

 

築浅マンションを中心に、年に1〜2件のペースで買い足しており、現在4件保有しています。

 

幸いにも毎月安定的な収益を上げ、返済も着々と実行できています。

 

もちろん、私も初心者からのスタートでした。今回は、私の体験をベースにしながら、初心者の方が、失敗しないようなマンション経営について紹介したいと思います。

 

中古ワンルームマンション投資を始めたきっかけ

私は中古ワンルームマンションを始めたのは、2014年ごろからです。当時は、アベノミクスの真っ最中で、円安ドル高が進み、株価も回復しつつあるころでした。

 

最初は、日銀がインフレ目標を出した時に興味を示しました。なぜなら、インフレの過程において、家賃の上昇および不動産価格の上昇は避けて通れないからです。実際、都市部の地価は、リーマンショック以降上がり続けています。

 

そうした時に、投資対象としてのマンションに興味を持ちました。とはいえ、そんなに大きな資金がなかったので、少額で始めることができる、ワンルームマンションを始めたのです。しかし、後程になって、ワンルームマンションは、中長期の資産形成にぴったりではないか、と考えるようになりました。

 

中古ワンルームマンションは、投資のスタートとしてはぴったり。魅力とメリット

不動産と聞くと、「売りづらい」とか、「値下がりする」とか、そういうネガティブなイメージの言葉を聞くことも多いかと思います。

 

しかし、初めて見ると、不動産は、様々なメリットがあります。そこで、不動産のメリットを紹介しましょう。

 

インカムゲインとキャピタルゲイン、両方が見込める

インカムゲイン（家賃収入）と、キャピタルゲイン（売却した時の利益）が同時に見込めるのが、最大のメリットです。たとえばFXや金投資は、キャピタルゲインしか見込むことができません。インカムゲインがあることは、不動産ならではメリットといえるでしょう。

 

また、売却した際に、値上がりしていれば、その分がプラスになるのも大きな魅力です。

 

不況時に強い

上記のように、インカムゲインとキャピタルゲイン、両方を見込むことができるので、不況時に強くなります。

 

なぜなら、仮に不況であっても、人は住むところを必要とします。なので、インカムゲインが突然全くなくなる、ということはありません。株式の場合、経営者の一存で配当がなくなったりしますが、不動産は、住んでくれさえすれば、定期的に家賃が入ってきます。

 

初期投資が少なくてよい

たとえば、株の配当金で年10万円を稼ごうとすると、仮に2%の利回りであっても、500万円必要になります。500万円の元手をつくるのは、簡単ではありません。

 

一方、不動産投資は、不動産を担保に、金融機関から借金をして投資をすることができます。この投資ができるのは、個人レベルでは基本的には不動産だけです。初期投資が数十万円だけで、年10万円も夢ではありません。

 

もちろんお金を返さなければならないですが、それを差し引いても利益を出すことも可能です。そして、今は超低金利の時代です。これを利用できる点でも、不動産投資は魅力があるといえるでしょう。

 

節税にもなる

マンションは、不動産の一種です。マンションを買った時点で、あなたは資産を得たことになります。

 

マンションの資産は、土地としての資産と建物としての資産に分かれます。建物としての資産価値は、年々減少します。

 

そのマイナス分が、減価償却として、損金算入できるのです。これによって、所得から差し引くことができるので、結果、節税になります。他にも、不動産にかかる費用は経費として落とすことができる場合もあるので、それも合わせると、長期間、節税で税金を還付させることが可能です。

 

新築に比べ、価格が安い

今まで述べたものは、新築マンションにも当てはまります。新築に比べて、中古マンションのメリットの1つに、価格が安いことがあります。同じクラスの物件だと、1割〜2割以上安く買えるケースもあります。仮に同じ値段で貸せるとした場合、利回りが格段によくなり、収益性が上がります。

 

中古マンション投資にも2タイプある。どちらを選ぶかは投資スタンス次第？

実は、中古マンション投資には、2タイプの投資手法があります。1つは築浅物件を買い、低収益低リスクで運営する方法、もう1つは、安い物件を買い、リスクをとり運営する方法です。

 

築浅物件投資は、低リスク低リターン

築浅物件投資とは、その名の通り、築浅（築年数5〜10年程度）の物件を投資対象にする方法です。物件価格は、地域にもよりますが、1000〜2000万円といったところでしょうか。
この場合、比較的住む人は見つけやすく、比較的安定した収入が期待できます。また、修繕等もあまり必要ないケースが多いので、初期投資も少なくてすみます。

 

しかし、築浅物件は、そこまで値段が下がっていないので、利回りは下がってしまいます。不動産に慣れていない方は、こちらから始めるとよいでしょう。

 

安い物件に投資して、大きく利ザヤを稼ぐ方法も

もう1つは、築年数が古い当等の理由で、安くなっている物件を買い、利ザヤで稼ぐ方法です。マンションの想定価格は、1000万円以下を想定しています。

 

安い物件に投資する最も大きなメリットは、利ザヤを稼げることです。物件によっては、数百万で買うことができ、年の利回りが10%を超えるような物件もあります。

 

デメリットは、リフォーム等が必要な場合があり、追加資金が発生してしまうこと。減価償却のメリットがあまり生かせないこと、住む人が見つかりづらいこと、などがあります。

 

こちらはどちらかというと、少し投資に慣れた方向けかもしれません。

 

中古ワンルームマンション投資を始める方法は？

では、中古マンションを購入するまでの、一連の流れを見ていきましょう。しかしながら、不動産の取得の方法は様々ですので、これはあくまで一例とお考えください。

 

不動産投資の目的とゴールを設定しよう

まず最も大事なのは、「不動産投資のゴールと目的を設定する」ことです。

 

不動産投資、ワンルームマンション投資といっても、様々な物件があります。そのため、どういう基準で物件を選ぶか、というのが非常に重要です。我々が見ることができる物件は限られていますので、どういう視点で探すべきか、時間を割いてでも考えるべきだと思います。

 

節税をしたいのか、月々稼ぎたいのか、将来の資産に備えたいのか、売却益を得たいのか、それぞれの目的によって選ぶマンションを変える必要があるのです。

 

参考までに私の場合は、「10年程度保有し、節税を行いたい」「月々のキャッシュフローを黒字にしたい」という、2つの目的を設定しました。ゴールは特に設けていませんが、10件程度がとれるリスクかな、と漠然と考えています。

 

ゴールが決まったら、不動産屋とのコネクションを作ろう

ゴールが決まれば、不動産屋を探します。セミナーを実施していたり、資料を配ったりしているので、気軽に参加したり、資料請求するとよいでしょう。

 

不動産屋には得意・不得意があります。大型マンションに強い不動産屋もいれば、地方に強い不動産屋もいます。また、客付けが得意な不動産屋もいます。

 

不動産屋を選ぶポイントは、不動産屋の営業マンの人柄、スキルと、組織として持っている強みを比較して、あなたの思い描く投資スタイルに近いものを提供してくれそうか、専門性は高く、安心して任せられるか、などをよく検討しましょう。

 

欲しい物件が出てきたら、申込をする

実際に不動産屋との付き合いが始まると、彼らから物件が提供されてきます。必ずしもすべての物件を見る必要はありませんが、気にいった物件が出てきたら、ぜひ見に行ってみましょう。実際に見なくても、マンションは買うことができる、という人もいますが、最初のうちは物件を見に行くことをおススメします。なぜなら、実際に物件を見ることで、オーナーになるという気持ちを持てることと、資料じゃわからない物件の概況を見ることが出来るからです。
実際に気に入ったら、申込を行います。その上で審査や契約に進みます。

 

銀行審査、各種書類は正確に

申込が終われば、銀行の審査と、契約の手続きが始まります。ここでのポイントは、とにかく正確に行うことです。信頼できる不動産屋であれば、正しくサポートをしてくれるはずです。

 

金融機関と話すときに、書類の提示等を求められたり、資産証明を求められることもあります。事前に話を聞いておき、きちんと準備をしておくとよいでしょう。面倒くさい作業だからこそ、一回で終わらせるよう、正確にすることが重要です。ここでミスをすると、作業が結果増えてしまいます。

 

手続きは専門家に任せる

契約が締結したからといって、すぐにあなたのものになるわけではありません。登記申請をすることで、ようやくあなたのものになります。また、保有すれば、税金の支払いや確定申告が必要になります。

 

ここの部分は自分ではできないので、専門家に任せる形になります。信頼できる専門家であれば、不動産以外のことも相談できたりするので、ここでも関係性を築いておくとよいでしょう。税に関する相談は、税理士と年間契約するのも1つの手段です。年間数万円程度で契約可能なので、何軒も購入する場合は、検討してもよいかもしれません。

 

ここまでの手続きをへれば、あなたも立派なマンションオーナーです。細かい作業は不動産屋によって異なる部分もあるので、まずは気軽に不動産屋に相談するとよいでしょう。

 

マンションの選ぶ時の注意点

では実際に、どういう物件が選べばよいのか、また、どういう物件を選ぶべきではないのかについてまとめます

 

 資産である、マンション選びは最も重要

まず、当たり前ですが、マンション選びが最も重要です。マンション経営は、マンションを借りてくれる人がいるかどうかで収益が決まる、といっても過言ではありません。しっかりと、住む人が本当にいるかどうか、を判断することが重要です。たとえば共用部は汚れていないか、周りの環境はどうか、駅からの道は安全か、などがマンション選びのポイントになります。

 

マンションは見なくても買える、という人もいますが、やはり実際目で見て、環境をチェックすることで、変な物件を掴むリスクを下げることができます。あなたの大事な資産になるかもしれない、という目で見て下さい。

 

 不動産会社とは、長く付き合える関係を築こう

マンションは、株式や投資信託とは異なり、基本的には1つ1つ物件が異なります。また、取引相手がいないと取引はできません。
そういった意味で、物件を紹介してくれる、不動産屋との関係性は非常に重要です。同じ不動産屋で何件か購買するなどして、しっかりと関係を築くと、物件を優先的に紹介してくれたり、融資を通そうと動いてくれたり、税理士を紹介してくれたり、また、時には値引きをしてくれたり、と、いいことがあります。

 

事業であることを理解し、トータルで損益が出るよう計算する

マンションは、マンション投資ではなく、マンション経営と位置付けられます。経営なので、トータルの損益で節税が可能だったり、一部税金等が経費扱いできるのです。
一方、経営なので、もちろんリスクはあります。入居者が永遠に住み続ける保証はどこにもないですし、空き室になるリスクもあります。また、修繕費などが上がるケースもあります。

 

単純に利回りがいいから買う、とかではなく、トータルで利益が出る水準がどこで、どこまでリスクが許容できるのかを見極める必要があります。時には、毎月の収支が赤字でも、トータルで儲かる場合もあります。

 

長期投資であることを理解し、短期で一喜一憂しない。コツコツと続ける

あくまでマンション経営は、中長期的な資産形成の1つの手段です。短期では損失が出る可能性もあります。

 

その場合であっても、一喜一憂せずに、長期的な目線で見ることが大事です。少なくとも、お金を返している間は、着々と元本は減っています。
また、最初に買いすぎるのも危険です。まずは小さい物件から始めてみて、コツをつかむとともに、不動産会社や金融機関からの信頼を得るとよいでしょう。

 

ワンルーム中古マンション投資を始めよう

いかがでしたでしょうか？ワンルームマンション経営は、もちろん経営なので、リスクはあります。

 

しかし、不況に強く、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える不動産投資は、投資手段の1つとして検討して損はないでしょう。

 

不動産は、中長期の資産形成に適しているため、短期ですぐに結果が出るわけではありません。

 

しかしながら、はじめの一歩を踏み出さない限り、いつまでたっても不動産投資はできません。

 

まずは、どういった投資スタイルではじめたいのかも含め、不動産企業に相談してみるとよいでしょう。

 

当サイトのコンテンツもぜひ参考にしてみてください。

 

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