REITとはなにか？不動産投資との違いは？
不動産投資を始めてみた、また、興味のある方であれば、いろいろ知識を勉強したい、と思うようになるでしょう。
しかし、不動産業界は、専門用語が多かったり、また、不動産投資と直接関係ないまでも、近くにあるような事柄がいっぱいでてきます。
こういったことをすべて勉強することは不可能ですし、かといって、知らないままにしておくのも気持ち悪いですよね。
なので、今回は、そういった方のために、不動産に関連する知識を紹介していきたいと思います。まず1回目は、不動産投資を始めようと思うと出てくる言葉である、REITについて説明します。
まずそもそもREITとは何か？
まずそもそも、REITとは何なのか、聞いたことがない人もいるでしょう。
REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語でいうと、不動産投資信託のことになります。
投資信託が、投資家からお金を集めて、株や債権に投資をするように、不動産投資信託も、投資家からお金を集めて、不動産に投資をするのです。といっても、不動産投資法人が直接不動産を運用するのではなく、不動産投資法人から業務委託を受けた運用会社が、どの物件に投資をするのかを決定し、不動産を購入します。運用会社が、不動産を活用して収益を上げると、それがそのままREITの利益としてかえってくる仕組みです。
もともとは、アメリカではじまった仕組みですが、2001年に、日本でもREITが上場しました。日本のREITのことを、特別に、J-REITと呼ぶこともあります。
REITのもつ、3つの特徴とは？
では、そんなREITの特徴について、解説していきましょう。一般的には、REITは3つの特徴があると言われています。
高配当のインカムゲインが期待できる
REITの特徴の1つとして、高い配当利回りがあげられます。REITの配当利回りは、概ね2～6%くらいの水準です。株式では、3%を超えると高配当と呼ばれます。投資信託や債権では、まず配当利回り3%はいかないでしょう。
実は、日本では、REITは法人税が免除されています。変わりに、利益の90%以上が配当に回っているため、高配当が実現できるわけです。この高い配当利回りは、REITの魅力の1つとなっています。
REITは主に、年間2回決算を行っており、それに伴い、配当金も年2回支払われます。
値動きが少なく、業績が読みやすい
REITは、個別の株式に比べると、値動きが少ない商品です。
REITの主な収益源は、テナントからの賃貸収入です。賃貸収入が大きく変動する、というのはあまり考えづらいため、REITの利益というのは比較的読みやすいです。ある程度確実な予想ができるのが、REITの特徴と言ってよいでしょう。
しかし、値動きが読めるからと言って、価格が安定しているというわけではありません。REITは上場しているため、投機的な買われ方、売られ方をすることがしばしばあります。このタイミングでキャピタルゲインを得ることもあれば、キャピタルロスをしてしまうこともあるでしょう。
大きな動きこそ少ないものの、損をする可能性もあることは理解しておくとよいでしょう。実際のところは、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品であるといえるでしょう。
証券市場で簡単に買うことができる
REITは、不動産といえども、不動産会社で買うわけではありません。REITは上場しているため、ほとんどの人は証券会社や信託銀行を通じて買うことになります。
この辺は株式投資と同じで、中には10万円くらいで買えるものもあります。一日に何度も売買ができるところも、株式と同じですね。
手持ち資産が少なくても、信用がなくても、簡単に買ったり売ったりすることができるのが、REITの特徴です。また、賃貸管理や客付けをする必要もないので、不動産に比べると始めやすい商品であるといえるでしょう。また、リスクに関しても、単一不動産に比べると、分散されているのが特徴です。
REITはどのように選べばよい？REITごとの違いとは？
では、実際のところ、REITはどのように選べばよいのでしょうか。
まずは、どういう物件に投資しているかで、特徴が変わってきます。オフィスビルに特化しているものもあれば、住居に特化しているものもあります。また、星野リゾートのように、ホテル・旅館に特化したものもあります。
オフィスは景気の動向を受けやすいですし、商業施設であれば、商業施設の集客力によって収益が変わってくる可能性があります。また、住居とオフィスの複合型もあるなど、用途によって、選ぶREITは変わってきます。
また、エリアに特化したものもあります。大部分のREITは全国の都市部を対象にしているのですが、例えば福岡投資リート法人の場合、福岡の物件が対象となります。エリアで絞るのは難しい部分があるものの、特定の地域に投資したい人にはぴったりといえるでしょう。
また、今まではJ-REITの話でしたが、アメリカの不動産を買いたい場合は、アメリカのREITを買うこともできます。日本からは、特定の証券会社を通じて、購入することが可能です。
REITって何？普通の不動産投資との違いは？ まとめ
REITは、不動産投資信託といわれ、我々が投資したお金をもとに、不動産の運営を行い、その収益が還元される、金融商品になります。
REITの特徴として、株式より高いインカムゲインであること、ミドルリスク・ミドルリターンの商品であること、そして、個別不動産に比べ、リスクの分散が出来ており、手軽に売り買いできることがあります。
REITにも種類があって、オフィスビルに特化したものや、住居に特化したものなど様々です。特定の地域に特化したものもあります。また、アメリカの不動産も、アメリカのREITを通じて買うことができます。
このように、REITは、不動産と有価証券の間の商品であると言えるでしょう。
次回は、REITと不動産は併用すべきか、について解説したいと思います。
⇒不動産投資とREITは両立できる？どちらがおすすめか？
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