不動産オーナーの夢？中古マンションの1棟買いのメリット・魅力に迫る！
前回で、一旦不動産投資の基本については終わりです。
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初心者向け不動産投資解説（全10回）
中級者向け不動産投資解説
今回からは、不動産投資をする際に、みなさんが疑問に思うことや、様々なトピックについて、解説していきたいと思います。
ブログのような感じで書きたいことをどんどん書いて行こうと思います。
今回のトピックは、中古マンションの1棟買いについてです。マンション投資をしていると、1棟買いを打診されることがままあります。
ただし、1棟買いとワンルームマンション投資は、似ているようで違う点が多くあります。今回は1棟買いのメリットと、その魅力について解説します。
1棟マンションと中古マンション主な違いは？
1棟マンションと中古マンションは、よく似た不動産投資のように見えますが、実は全く異なります。
中古マンションは、1部屋から買うことができます。しかし、権利は区分所有者としての権利しか持たず、自分で大きく手を入れることはできません。
管理会社も選定されており、利用規約もすでに定められているため、そこをはみ出した行動をすることは、なかなか難しいものです。改装や修繕についても、自分1人の権利は限定されています。
しかし、1棟マンションの場合、土地、建物ともにすべて自分のものになるのです。極端な話をすれば、建物が気に入らなければ、すべて壊して建て替えることもできるのです。
この自由度の大きさが、圧倒的に区分マンションとは異なります。利用規約も自由に決めることができますし、管理会社の選定や客付けに関しても、自由に自分の意思で行うことができます。
また、銀行の考えかたも違います。区分所有の場合、「マンション投資」の一環として評価されるため、基本的にはサラリーマンの収入を非常に重要視されますし、比較的低金利でお金を借りることができます。
一方、1棟買いは、資産運用の範疇を超えている、と判断されることが多いようです。1棟買いは、不動産投資というよりも、「不動産経営」という観点で見られることが多くなります。なので、頭金は必要になることが多いですし、金利もワンルームマンションに比べると、高くなることが多いです。
1棟マンションは高利回りが最大の魅力！
ではまず、マンションを1棟買いするメリットから見ていきましょう。
何といっても、まずは、利回りの高さです。通常、都心のワンルームマンションの場合、利回りは、グロスで4%～5%、ネットだと1%未満、と言うところが多いのではないでしょうか。地方であっても、グロスで10%を超えるような物件には、なかなか出会えないでしょう。
しかし、一棟買いの場合、グロスで10%以上の物件というのも、少なからず存在します。中には、20%以上の物件というのも、見つけることができるかもしれません。こういった利回りの高さが、1棟買いの魅力です。
周りに合わせて、独自性あるマンションを作ることも可能
もう1つの魅力として、自由度の高さが挙げられます。自由度が高いということは、それだけ独自性が強く、周りとの差別化になるのです。
たとえば音大の近くであれば、防音の部屋にすることで、周りのマンションと差別化をすることができます。また、1階を店舗にし、2階以上を自宅にするなどの、複合型のマンションにすることも可能です。
マンションの場合、周辺環境とあっているかが、選ぶポイントになりますが、1棟買いの場合、周りの環境に合わせたマンションを作ってしまうことができるのです。
1棟買いは逆に収益が安定する？
1棟買いは、ワンルームマンションに比べると、投資金額が大きくなります。そういう観点で、1棟買いはリスクが大きい、と考える人も多いのではないでしょうか。
実は、これは全く逆の話で、1棟買いは、ワンルームマンションに比べると、収益が安定することが多いのです。
なぜなら、貸し出す人数が増えるからです。ワンルームの場合、貸し出すことが出来るのは1人だけであり、その1人がいなくなれば、収益はゼロになります。
しかし、10部屋の1棟買いをした場合、貸す人は10人になります。よっぽど変わった物件を作らなければ、10部屋すべてが空き室、ということはないでしょう。こういった意味で、1棟買いは、収益が安定し、安定した運営を行うことが可能です。
不動産オーナーの夢？中古マンションの1棟買いの魅力に迫る！ まとめ
ワンルームマンション投資を行っていると、1棟買いをしないか、と提案が入ることもあると思います。
マンション1棟のオーナー、と言うと、聞こえはとてもいいので、興味を持つ人も多いでしょう。
実は、ワンルームマンションと1棟買いでは、自由度が全く違います。ワンルームはある程度の成約がありますが、1棟のオーナーになった瞬間、その制約はほとんどなくなります。1棟買いは、投資というより、どちらかというと、「不動産経営」に近いと言えるでしょう。
1棟買いは、借入の金額も大きいですが、利回りが高くなるのが一番のメリットです。また、周辺の環境に合わせて、独自性高い物件も作ることができます。さらに、複数の借主がいるため、ワンルームに比べても収益は安定しやすいと言えるでしょう。1棟買いは、リスクもありますが、メリットも大きい投資なのです。
とはいえ、メリットばかりではありません。次回は、1棟買いのリスク・デメリットについて解説していきます。
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