マンション1棟買いのリスクと注意点【安易な気持ちで購入すると失敗する】
前回は、不動産の1棟買いについて、区分所有との違いと、1棟買いが持つメリットについて紹介しました。
前回の記事はこちら⇒不動産オーナーの夢？中古マンションの1棟買いのメリット・魅力に迫る！
1棟買いは、得られるキャッシュの大きさや、その自由度など、メリットも多くあります。
しかし、メリットが多いと言うことは、その分リスクも多いと言うことです。
今回は、1棟買いのリスクと、気をつけるべき点について解説します。
見落としがちな、1棟買いのリスクとは？
基本的に、投資というのは、リターンと同じくらいのリスクを背負うものです。ローリスクでハイリターンというのはまずありえません。
これは、不動産投資にも同じことが言えます。ワンルームマンションに比べ、1棟買いはリターンが大きくなります。
しかし、その分、リスクも大きくなってしまいます。
では、1棟買いならではの、リスクについて見ていきましょう。
価格の高さと、流動性の低さ
ワンルームマンションは、手ごろな価格で始める投資であるため、参加している人もそれなりに多くいます。
よって、ある程度の流動性は確保されており、比較的売りやすい物件であると言えるでしょう。
一方、1棟マンションの場合、価格は高くなります。そのため、購入できる人間というのも、ある程度絞られてきます。その分、流動性は低くなり、売りたいタイミングで売れない、と言う事態が発生するかもしれません。
金融機関の目も厳しくなる？借り入れの難しさ。
ワンルームマンションの場合、頭金は10万円だけで、フルローンで借りれる、というケースもあります。そのため、初期費用が少なくすむことが多いです。
しかし、1棟買いをする場合は、フルローンが下りることは、なかなかないと言ってよいでしょう。物件の規模等にもよりますが、借入が購入金額の8割前後しか出ないことも多くあり、1割～3割くらいを自己資金で投入する必要があります。
さらに、借入の金額も大きくなるので、金融機関の目線も厳しくなることが多いです。これまでの不動産所有の実績や、保有資産、今の年収等、厳しいチェックが入ります。
また、ワンルームマンション投資は、比較的安い金利で借入ができますが、1棟買いの場合は、不動産事業の経営とみなされ、事業用ローンでの借り入れという形になります。低金利時代とはいえ、一般的に2～5%の金利を取られることが多く、ワンルームマンション投資の際よりも高い金利での借入を余儀なくされるのです。
手間と労力がかかる
1棟買いは、不動産事業の経営、という側面が強くなります。そのため、手間や労力も、ワンルームに比べるとかかることが多いです。たとえば外壁の塗装や共用部の修繕などは、ワンルームの場合、誰かが勝手に手配して、進めてくれることが多いでしょう。
しかし、1棟買いの場合、オーナーとして、自分で修繕するかどうかを決断し、業者の手配をする必要があります。
こういった部分の労力がかかるのも、リスクと言えるでしょう。ただし、手間をしっかりかけることで、収益を最大化するチャンスでもあります。
土地のトラブル等のリスク
ワンルームマンションの時は、あまり感じないことではあるのですが、実は、土地の購入は、トラブルの原因になることもあるのです。
地面師という言葉があるくらい、不動産を用いた犯罪というのも存在します。
例えば、隣地との境界線があいまいで、争いになることもあります。隣の木が邪魔になることもあるかもしれません。
これは全くの余談ですが、木の枝は、法律で、合意なく切り落としてはいけないことになっています。木の根はOKです。こういったトラブルに注意する必要があるのは、1棟買い独特と言ってよいでしょう。
1棟買いは、ワンルームマンション投資の5倍慎重に
もちろん、1棟買いで成功して、キャッシュフローを拡大している人も多くいるわけですから、リスクばかりが高いわけではありません。しっかりとリスクを管理すれば、高い収益を上げることは十分に可能です。
では、なぜ失敗してしまう人がいるのでしょう。それは、ワンルームマンション投資の延長で1棟買いをしてしまい、リスクを十分に検証できていないからです。ワンルームマンションに比べて、注意すべきポイントが多いのにもかかわらず、同様の感覚で買ってしまうと、あとで見落としが多く、失敗する、というケースはよく見られます。
1棟買いを検討する際は、新しいビジネスを始めるくらいの気持ちで、ワンルームマンション投資の、5倍、いや、それ以上慎重に進めていくことをおススメします。
安易な気持ちで購入すると失敗する？1棟買いのリスクと注意点 まとめ
基本的に、ワンルームマンション投資と、1棟買いは、ビジネスとして全く別物です。1棟買いには、ワンルームマンション投資の時には考えなくてもよかった、借入リスクや、流動性リスク、土地のトラブルのリスク等があります。
こういったリスクを理解せずに、ワンルームマンション投資の延長で1棟買いを行うと、必ずといっていいほど失敗します。
逆に言えば、リスクをきちんとコントロールすれば、1棟買いも魅力ある投資対象になるのです。1棟買いを検討する際は、全く新しいビジネスを始めるつもりで、ワンルームマンションの5倍、それ以上に慎重になることをおススメします。
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