不動産投資のリフォームの時期はいつが最適？安くする方法は？
マンションを事業として考えたときに、最も大事なことは、「空室率を下げる」ことに他なりません。
空室は収益を生まない状況であり、この期間を短くすることで、安定的に収益をあげることができるからです。
空室率を下げる、という時に、検討したいのがリフォームです。
適切なリフォームは、空室率を下げるのはもちろん、家賃をキープするのにも有効です。
※空室リスクについてはこちら⇒【空室リスク対策】賃貸物件にずっと入居者が入り続けるためには？不動産投資解説⑧
今回は、リフォームをするタイミングや、リフォームの上で大事なポイントについて解説します。
リフォームで最も大事なのは目的を間違えないこと
リフォームを考える上で、最も大事なのは、目的をしっかりと考えることです。
リフォームで失敗する人の特徴として、「部屋を変える」ことが目的になってしまった、というケースがよく見られます。自分の拘りをリフォームの時に出してしまい、思った以上に費用がかかってしまうケースです。
リフォームの目的は、あくまで、「空室率を下げること」と、「家賃を高止まりさせること」です。リフォームにより資産価値が向上し、結果、収益が最大化されることが目的なのです。
極端に言えば、リフォーム後の部屋がどんなに気にいらなくても、住む人が高い家賃を払い続けてくれるのであれば、それは全く問題ない、いいリフォームと言えるのです。一方、拘り過ぎて、いい部屋にはなったけれど、家賃はあまり変わらない、というケースは、失敗したリフォームと言えるでしょう。
リフォームするタイミングはいつが最適なのか？
では、リフォームをするのは、いつがベストだと言えるのでしょうか。
実は、リフォームするのに、ベストなタイミングというのはありません。入居者の入れ替えのタイミングで、物件の状態を見て決めることになります。
一方、複数のワンルームマンションを所有している場合は、タイミングを選ぶことで得をするケースがあります。
それは、税金による還付が受けられることです。リフォーム代は費用として計上できますし、新しい設備を入れた場合は、設備投資として償却を受けることも可能です。戻ってくる税金の額を計算しながら、税理士などと相談して、なるべく多くの金額が還付されるタイミングを狙ってもよいでしょう。
リフォームを優先的に行うべき場所とは？
では、複数リフォームを検討する場合、どこを優先的に検討すべきなのでしょうか。
これについては、答えは明確です。それは、費用対効果が最も高い場所になります。
では、費用対効果が最も高い場所、というのはどこになるのでしょうか。まず、最も重要なのは、清潔感です。
清潔感のない部屋に、住みたいと思う人はいないでしょう。なので、徹底的に掃除や清掃をすることが重要です。古いマンションであっても、キレイに保たれている部屋は、価値を高く保つことができます。
ただし、清潔であるというのは、マイナスにはなりませんが、決してプラスになるわけではありません。
プラスの印象を持ってもらうには、よく使う設備を変えることが効果的です。たとえばライトを事前につけておく、であったり、コンロを変える、というのは、全体の印象をプラスに見せます。一方、壁紙に拘る、窓ガラスに拘る、などのリフォームは、あまり家賃に反映されないので、避けた方が無難と言えるでしょう。
いずれにせよ、予算を決めて、その予算内で、最も効果の高いリフォームを行うよう、常に心掛けましょう。投資のためのリフォームであり、リフォームすることが目的にならないよう、注意してください。
リフォーム安くすませるコツはある？
費用対効果を高めるためには、効果的なリフォームをすることはもちろん、リフォーム費用を安く済ませることもポイントです。分母が低くなれば、その分効率はあがります。
リフォームを安く済ませる、もっともよい方法は、自分で手を動かすことです。といっても、自分でリフォームをするわけではありません。
たとえば、管理会社がリフォームを行う場合、リフォーム業者が、裏で管理会社にリベートを払う、というケースもあります。
その場合、リフォーム代にリベートが上乗せされます。また、リフォーム業者が設備を取り換える際の設備代も、マージンが載っている可能性があります。
もちろん、管理会社との関係も大事ですが、ここはシビアに、相見積もりをとったり、設備は別途自分で購入するなど、1つ1つの項目をしっかりと見ていきましょう。リフォームする機会はそう多くはないので、手間だとは思っても、丁寧にやることをおススメします。
また、ブランドものかどうかは、入居者は意外と気にしていません。設備を購入する際は、機能、性能以外の面は、拘る必要はないと言えるでしょう。
不動産投資のリフォームの時期はいつが最適？安くする方法は？ まとめ
不動産を長期保有していると、リフォームの問題にぶつかることは避けられません。
賢いオーナーであるためにも、リフォームは、費用対効果を一番に考えましょう。「空室率を下げる」「家賃を下げない」という目的のためにリフォームをすることが重要で、拘りを出す必要は全くありません。
リフォームをするタイミングに、ベストと呼べる時期はありません。もちろん設備の状況が一番ですが、税金や他の部屋の状況を見ながら、最もお得に還付を受けれるタイミングを狙うのもありだと言えるでしょう。
リフォームは、費用対効果の高いところからやっていくと良いでしょう。汚い部屋は明らかにマイナスですが、キレイな部屋がプラスになるとは限りません。また、ブランドものの設備がいいとも限りません。ただ、費用対効果だけを考えるのが、正しいリフォームの近道だと言えるでしょう。
リフォームする機会は、一生にそう何度もあるわけではありません。面倒かもしれませんが、きちんと相見積もりをとるなど、手間をかけて、できるだけ安く抑えれるように努力しましょう。
ツイートSponserLink
関連ページ
- 不動産オーナーの夢？中古マンションの1棟買いのメリット・魅力に迫る！
- 中古マンションの1棟買いのメリット・魅力について書いています。
- マンション1棟買いのリスクと注意点【安易な気持ちで購入すると失敗する】
- マンション1棟買いのリスクと注意点について書いています。
- 初心者の「不動産投資セミナー」の探し方とは？LIFULL HOMESを活用
- 初心者向け不動産投資セミナーの探し方を解説
- 一口家主「iAsset」は評判通り良い商品なのか？メリット、デメリットを徹底検証
- 一口家主「iAsset」は評判通り良い商品なのか？メリット、デメリットを徹底検証しています。
- 不動産売買・投資ににおける交渉術の方法 ～安く買うためのテクニック～
- 不動産投資における交渉方法について。できるだけ安く不動産を購入する方法。
- 私が不動産価格を150万円値引きに成功させた交渉テクニックについて
- 不動産投資における値引きのテクニックについて。不動産会社との交渉体験をご紹介します。
- アットセミナーの評判と特徴
- アットセミナーの評判と特徴を分析