ワンルーム中古マンション投資でどれくらい稼げるようになるのか？成功のポイント
第十一回、十二回目では、2件目を持つことのメリットと、2件目を検討した時に陥りやすい罠、そして、長い目で不動産投資を行うためにも、1件目を買ったと同時に、2件目、3件目を検討していくべきだ、ということについて解説をしました。
前回の記事はこちら
・マンション投資2件目を買うタイミングと注意点
・不動産投資で事業拡大のための方法 ～1件買ったら終わりではない～
今回は、私の実体験も踏まえながら、ワンルーム中古マンションを通じて、どのように事業を拡大していくのかについて、説明していきましょう。
最初の1件目で、どれくらいの収入が期待できる？
まずは、最初の1件目です。私が最初の1件目を買ったのは、2014年のころでした。
2014年といえば、アベノミクスが進み、株価が回復し、円が120円前後と、円安になっていた年です。
このころに、日本でもインフレがいずれ起こる、また、円安は一段落するだろう、ということで、インフレに強く、為替の影響をあまり受けない不動産投資を行ったのでした。
最初の物件は、山手線内にある、築10年程度の中古マンションの1室です。
この物件を選んだのは、立地が良く、値下がりしづらい地域の物件であることと、築10年と、比較的築浅であり、しっかりと税効果が得られるということがポイントでした。
また、オーナーチェンジによる購入だったため、入居者がいる、というのも大きな理由でした。
当時、価格は2000万円くらいで、フルローンで購入しました。
最初に用意したのは、頭金の10万円と、諸費用として50万円ほど、また、不動産取得税として、10万円ちょっとの支払いを行いました。
この物件の月々の収支は、プラス8000円くらい、年間で約10万円の家賃収入（利益）があります。
また、初年度は、諸費用等を確定申告で戻すことにより、40万円くらいの金額が、確定申告で戻ってきました。
2年目以降は、年間10万円の収入に加え、確定申告で、20万円くらい年間で戻ってきます。トータルの収支は、年間20～30万円ですが、安定した収入になっています。
私の場合、築浅都心という、リスクの小さい物件を選んだため、比較的収入額は小さくなっています。
しかし、安定したキャッシュを得れること、税効果が高いこと等は、築浅都心のメリットであるといえるでしょう。
2件目以降は、どうやって拡大していったのか？
私が2件目を買ったのは、2015年の半ばです。2015年といえば、不動産価格が上がりつつあったころです。
特に新築マンションは、資材や労働力不足もあり、価格が上がっていました。
一方、中古マンションは、新築同様値段はあがりつつあったものの、新築に比べると、上り幅は緩やかでした。まだまだチャンスは大きかったので、2件目を購入に踏み切りました。
私が2件目以降を買う時の基準は、次の通りです。
「大都市圏（23区、横浜、大阪、名古屋中心地）、月のキャッシュフローがプラス、築15年以内」
この物件であれば、大きな値下がりもないですし、また、安定した収益が期待できる、と考えたからです。
一方、デメリットとしては、そこまで価格は落ちていないので、月々のキャッシュフローは、せいぜい1件につき数千円程度、というところでしょうか。
この基準で物件を探していたため、実際に2件目を検討してから、購入するまでに、10数件の物件の紹介を断りました。中には、新築マンションで税金を大きくとる、という提案もありましたが、そこはポリシーを崩さず、地道に探し続けた結果、1件目を買ってから、8か月くらいかかったのです。
2件目も、山手線から少し外れた地域の、築7年くらいのマンションです。地下鉄が走っており、立地もよいことから、購入を決めました。少し値段は安めで、1800万円くらいです。同じくフルローンで購入し、月の収益は5000円くらいです。こちらも、現在は、年間で20万円くらいのキャッシュを生んでくれています。
現在4件保有。年間のキャッシュはどれくらい？
その後も買い進みを行い、現在は4件のオーナーになっています。いずれも都市部、築浅、キャッシュプラス、を満たしています。
4件目は、今までの利益について、頭金を入れたため、年間のキャッシュがよくなりました。
毎年、固定資産税の支払いが30万円くらいあります。年間、家賃収入で、約20万円の収入があるため、これだけでは年間の収入はマイナスです。
しかし、しっかりと確定申告をすることで、年間80万円ほどのもどりがあります。
これを指しひくと、年間の利益は60～70万円程度になります。現在、この利益をもとに、さらに買い足しを行うことを検討しています。すべて黒字物件なので、もう1～2件の買い足しも、金融機関は許容してくれそうです。現在は年間利益100万円をコンスタントにだすことを目標にしています。
ワンルーム中古マンション投資で、どれくらい稼げるようになるのか まとめ
私は築浅都心マンションに絞っているため、年間所得は1件あたり10～20万円程度と、そこまでおおきくはありません。
ただ、月々のキャッシュが黒字のため、比較的安定した運営を行うことができています。
リスクが少ない物件投資を行っても、年間100万円の所得はみえてきています。たとえばさらに利回りが高い物件だと、年間200万円、300万円も夢ではありません。
この所得は、まずはリスクをとらないと得ることができないものです。まずは勇気をもって、投資をしてみるとよいのではないでしょうか。
次回は築浅物件と築古物件とどちらいいのかについて書いています。
⇒築浅物件と築古物件はどちらがおすすめか？投資メリット比較
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