築浅物件と築古物件はどちらがおすすめか？投資メリット比較
第十三回では、私の実体験をもとに、1件目を買って時の収益の内容と、2件目以降、現在に至るまで、どれくらい稼げるかについて解説しました。
第13回目はこちら⇒ワンルーム中古マンション投資でどれくらい稼げるようになるのか？成功のポイント
私は現在年間60～70万円ほど利益を上げていますが、あくまで私の投資スタンスは、築浅都心のワンルーム中古マンションになります。
中古マンションといっても、一棟買いする人もいれば、古い物件を使って収益を上げる人もいますし、私のように築浅メインで購入している人もいます。個々人によって投資スタンスは様々だと言えるでしょう。
では、実際のところ、どの投資スタンスが、最も良いといえるのでしょうか。今回は、築浅と築古の比較を中心に、それぞれの違いについて解説します。
築浅物件に投資するメリットとは何か？
では、まず、築浅物件のメリットから見ていきましょう。
築浅物件のメリットで一番大きいのは、「比較的高い家賃で顧客がつきやすい」ことでしょう。
みなさんはマンションを借りる時、築10年以内であったり、築15年以内、という切り口で物件を探したことが、一度でもあるのではないでしょうか。やはり、築年数というのは、気になるところだと思います。特に女性の場合、気にする人も多いでしょう。
築年数が古い物件というのは、そもそも探されない可能性があるのです。
また、築浅物件は、仮に借主との契約が終了しても、次の借主との契約が決まるのが、比較的早いと言われています。サラリーマン大家にとって、借主がいないことは最も大きなリスクです。築浅のマンションであれば、このリスクをヘッジすることができます。
加えて、税制面でも有利な部分があります。
建物に価値が残っているため、減価償却制度を大きく使うことができます。
うまく行けば、1件あたり年10万～30万円程度の節税が可能でしょう。
築浅物件のデメリット 利回りの悪さ
もちろん、デメリットがないわけではありません。築浅物件のデメリットは、その利回りの悪さです。
新築の値段がピークを迎えてから、今度は中古マンションの値段が上がってきました。中古マンションの場合、値段があがるのは築浅物件からです。なかには、新築とあまり差がない値段設定になっている物件もあります。月々に得られるキャッシュは、あまり大きくはありません。
中には月々のキャッシュはマイナスで、確定申告でプラスになるケースもあります。利回りが低いため、スピード感を持って投資したい、という方には、向いていない部分もあります。
築古物件のメリットは？
では、築古物件のメリットは何でしょうか。
築古物件のメリットは、何といっても価格の良さと利回りの良さです。東京であっても、1000万円を切る物件も存在しますし、地方であれば、数百万円で買える物件もたくさんあります。貸出をすれば、10年以内に元がとれる物件も少なくありません。
借入があまりできないけれど、マンションを買いたい人や、借入をそもそもしたくない、という人には、築古物件のメリットが大きく生かされると思います。
また、1件あたりの金額が安いので、複数件持つことも可能です。複数件持つということは、それだけ不動産のポートフォリオを組むことができ、安定した運営ができる、ということです。3件のうち、1件が空室なのは大きな痛手ですが、10件のうち、1件が空室であっても、大きな痛手にはならないでしょう。物件数が多いということは、それだけでリスクヘッジになるのです。
また、もう1つのメリットは、リフォーム等に踏み切ることで、築浅と同様の価値が出ることがある、ということです。もちろんリフォームにお金はかかりますが、リフォームによって、さらなる収益を生むことが可能なわけです。ただし、リフォームは効果がやってみないとわからないこともあるなど、上級者向けと言えるでしょう。
築古物件のデメリット
一方、デメリットは、やはり客付きの悪さにつきます。築浅と比べて、値段を下げないと、なかなかお客様はついてくれません。
一度空室になると、次が決まるまでに時間がかかることがリスクといえるでしょう。また、建物については、税務メリットをとることができない、というデメリットもあります。
初心者は築浅、慣れてくれば築古を
では、結局、どちらが投資向きだと言えるでしょうか。結論からいうと、特徴が異なるため、どちらにもメリット、デメリットはあると言えるでしょう。
しかし、築浅マンションは、1件あたりのリスクが低く、あまり手を加える必要がないのに対し、築古マンションは、1件あたりで見ると、ハイリスク・ハイリターンの傾向が強くなります。まず、初心者は、築浅から試し、自信がついてきたり、リフォーム等新しいことを試してみたのであれば、築古にチャレンジするのがよいかもしれません。
築浅物件と築古物件はどちらがおすすめか？ まとめ
築浅物件の大きなメリットは、空き室リスクが少なくなること、および税務メリットを受けれることです。
一方、特に最近は、価格があがっており、利回り自体はあまりよくないことが多いです。
一方、築古物件は、何といっても利回りの良さが魅力です。加えて、リフォームでさらに収益を上げるなど、幅が広い投資ができると言えるでしょう。しかし、やはりイメージは良くないことが多く、客付けが難しい部分もあります。
両者を比較すると、築浅は初心者向け、築古は上級者向けであると言ってよいでしょう。投資をはじめたばかりのサラリーマンであれば、まずは築浅を試してみることをおススメします。
次回は白色申告と青色申告どちらを選択すればいいかについてみていきます。
⇒不動産投資は白色申告と青色申告どちらがいい？ステージによって使い分ける確定申告
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