マンション投資2件目を買うタイミングと注意点

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マンション投資2件目を買うタイミングと注意点

第十一回目では、1件目を買えば、不動産投資は終わり、というわけではない。むしろ、複利効果を効果的に使うために、2件目、3件目を検討すべきだ、ということを解説しました。

前回の記事を見て、2件目以降にトライしてみよう、と思った人もいるのではないでしょうか。

第十一回目はこちら⇒不動産投資で事業拡大のための方法～1件買ったら終わりではない～

しかし、1件目を買う際と、2件目以降を買う時では、また状況が変わってきます。

そこで、今回は、2件目以降を買う際に注意すべきポイントについて、解説したいと思います。

2件目を買う際に潜んでいる罠とは？

まずは、2件目を買う際に、陥りやすい失敗ポイントについて説明します。

一般的に、サラリーマン投資家の場合、1件目よりも、2件目を買う際の方が、失敗する確率が高いと言われています。

その大きな理由は、1件目を無事買った、と呼ばれる安心感からくる、油断です。

誰もが1件目を買う時は、不安でいっぱいです。ネットや書籍等で情報収集し、不動産会社を選ぶ際も、実際に物件を選ぶ際も、慎重に考え、石橋をたたいて渡ることが多いでしょう。融資を受ける際も、しっかりと借り入れの金額の額を検討したり、返済シミュレーションを行って、本当に購買してもよいか、熟慮に熟慮を重ねるのではないでしょうか。

しかし、2件目を買う際は、前提に、1件目がうまくいった、という隠れた自身があります。

そして、不動産投資は、投資手段としてはよいのではないか、という、根拠のない自信をッ持ってしまっていることが多くあります。また、2件目を買う際は、手続き等もわかっているので、スムーズに事が進むことが多いでしょう。

こういった心理的な部分の積み重ねが、実は油断を生んでしまうことになるのです。もちろん自分自身では、油断しているつもりはない、と思っているかもしれませんが、スムーズに進むがゆえに、返済シミュレーションをきちんと行わなかったり、収益性が低い物件に手を出してしまい、結果失敗してしまう、という話を聞くことがよくあるのです。

2件目を買う時に、1件目以上に注意すべきポイントとは？

では、2件目を買う際に、油断しないためにはどのように考えればよいのでしょうか。

主なポイントは2つあります。1つは、「自分の中で譲れない基準を持ち、その基準に満たない物件は買わない」ということです。

1件目と異なり、2件目を買う際には、「本当に不動産投資をしていいのか」というブレーキはありません。なので、少しでもよさそうな物件があると、飛びついて買ってしまうこともあるでしょう。

しかし、1件目を買った直後に、同様のいい条件の物件があるとは限りません。しかし、心理的には、早く2件目が欲しいがために、多少条件に目をつぶっても、「なんとなく良さそう」という理由だけで、物件を買ってしまうことが多くあります。これではうまくいくわけがありません。

そこで、基準を持つことが大事になるのです。基準に満たない物件を、「買わない」判断をするだけで、失敗する確率は、大きく減少するでしょう。

2つ目のポイントは、「違う不動産屋、違うエリアの話も聞いてみる」ということです。1つの不動産屋から得ることができる情報は、どうしても偏りが出ているものです。また、エリアに関しても、1つのエリアに集中してしまうと、リスクが増えたり、新たなチャンスを逃すことがあります。

そういった観点からも、第三者の視点から、おススメの物件やエリアについて、話を聞くことは大事だといえるでしょう。最終的に買うかどうかの判断は、話を聞いた後で行えば問題ありません。

では、2件目を検討するポイントは？いつがいいのか？タイミング

1件目以上に慎重に考えたい、2件目ですが、いつから検討するのが良いのでしょうか。

実は、2件目を検討するのは、1件目を買った直後がいいと言われています。

1件目を買った直後から、しっかりと2件目、3件目のプランを考えることで、チャンスを逃す機会を減らすことができます。また、長期間で考えるからこそ、基準に合わない物件を、勇気をもって、「買わない」判断ができるのです。

ただし、もし1件目に買った物件のキャッシュが赤字であれば、黒字化することに全力を注いでください。なぜなら、キャッシュで赤字の物件は、金融機関が嫌がるからです。2件目を買う際に、安心して借り入れができるよう、2件目、3件目を検討する場合は、1件目を黒字にすることを目標にすると良いでしょう。

2件目に物件を買う時に注意すべきポイント　まとめ

不動産投資では、2件目以降、買い足しをすることで、投資による収入を加速することができます。

しかし、2件目を買う場合、2件目以降ならではの落とし穴があるので、注意が必要です。

2件目以降に潜む落とし穴とは、慣れてしまったことによる、心理的な油断です。1件目は慎重になっていたものが、「不動産投資はチャンスがある」と思ったがゆえに、収益性が低い物件に手を出してしまい、損を出した、ということもあるので、注意が必要でしょう。

落とし穴を回避するには、「自分の中で基準を作り、基準に満たないものは買わない」ことと、「他の不動産屋の話を聞くことで、広い視野をもつ」ということです。買い急いでもあまり良いことはないので、常に、「買わない」という選択肢を持つようにするとよいでしょう。

しかし、不動産投資にチャンスがあることも事実です。不動産収益を拡大させたい場合は、1件目を買った段階で、2件目、3件目を検討し、長期間で検討することで、収益の最大化を狙っていきましょう。しかし、1件目のキャッシュが赤字の場合は、借り入れを増やす、という観点からも、まずは1件目を黒字化することに注力すべきでしょう。

不動産の落とし穴にはまらないために、常に広い視点、長期的な視点をわすれないよいにしましょう。

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