不動産投資の確定申告と節税方法  不動産投資解説H

不動産投資の確定申告と節税方法 不動産投資解説I

第九回では、不動産と税金の関係について解説しました。

 

第九回はこちら⇒不動産投資にかかる諸経費と税金について 不動産投資解説H

 

不動産を買う際や買ったあとにも、様々な税金や支払いが発生するため、それに対して準備をすることが必要です。

 

しかし、支払いばかりでは、不動産投資で稼ぐことは難しいでしょう。

 

もちろん、不動産投資をすることで、戻ってくる税金もあります。今回は、確定申告のポイントと、戻ってくる税金について解説します。

 

不動産投資で返ってくる税金とは?

まず、不動産投資で返ってくる税金について、説明しましょう。不動産投資は、税務上、事業として扱われます。

 

なので、不動産収入から、不動産収入を得るためにかかった費用など、不動産経費を差し引いたものが、不動産での収益、という形になります。

 

この不動産の収益は、会社員の給与と通算損益が可能です。通算損益というのは、不動産で出た赤字と、給与とを合算して、所得にすることができる、ということです。

 

不動産の収益が赤字の場合、その年の所得は、会社員の給与から不動産の赤字を引いた額で計算されます。これをもとに所得税や住民税が決定されるため、所得税や住民税が、会社員単独よりも安くなることが多くなります。多く払いすぎた税金は、確定申告を行うことで、還付してもらうことで、年間の収入を増やすことができるのです。

 

不動産事業で、年間の赤字を出してもいいの?

実際に赤字になれば、不動産投資をする意味がないのではないか、と思う方もいるかもしれません。

 

しかし、赤字にするポイントは、2つあります。1つは、赤字を出す一方、ローンの残高は減っている、ということです。

 

つまり、ローン残高の減り分より、赤字の額が少なければ、実質的には黒字である、ということも可能です。

 

しかし、これだけでは不安な人もいると思います。なぜなら不動産の価格は決して上がるわけではないからです。

 

年間の所得を黒字にしたい、と思う人もいるでしょう。しかし、赤字になるポイントは、もう1つあります。それが減価償却です。

 

不動産投資家の見方!減価償却の仕組みを理解しよう!

減価償却とは、資産を購入した際に、資産の価値を数年にわたり減らしていくことで、投資した年だけに損失が出るわけではなく、徐々に損失を出せる仕組みです。不動産投資の場合、建物および設備で減価償却が適用されます。

 

例えば建物の価値が1000万円だったとします。鉄筋コンクリートの場合、償却率は0.022です。このため、年間22万円が、経費として計上可能なのです。22万円赤字が出るということは、その分還付される税金が多くなる、ということになります。

 

また、これに対して、キャッシュの持ち出しは一切ありません。思った以上に、経費で落とせる金額が大きいので、この仕組みを利用した節税で、毎月の赤字を取り返すことも可能です。

 

不動産投資事業で他に経費として認められるものは?

ほかには、経費として、固定資産税・都市計画税、ローン金利(建物部分のみ)、修繕費、管理委託費、火災保険料が認められています。

 

加えて、営業費という形で、物件を見に行ったりした際の交通費や、飲食代、また、不動産関係のセミナーや書籍も、経費として認められる場合があります。

 

また、不動産を購入した初年度の場合、諸経費と呼ばれる不動産取得税や登録免許税といった多額の支出はすべて経費に算入されます。

 

これによって還付される金額も多くなりますので、この仕組みを使い漏れることがないよう注意しましょう。また、経費については、あまり無理に経費扱いすると、税務署から調査が入ることもありますので、常識の範囲内に収めるとよいでしょう。

 

実際に確定申告をやってみよう!

では、実際に確定申告をする際に、注意すべき点はどのようなものでしょうか。

 

まずは、時期です。確定申告は毎年2月〜3月に行われます。いつでもできるわけがないので、十分に余裕をもって準備しましょう。期間は前年の1月〜12月分が対象になります。申告は、サラリーマンの場合、白色申告になります。

 

青色申告と呼ばれる小規模事業者用の申告も可能ですが、1〜2件の場合、白色申告で十分です。申告書は国税庁のHPよりダウンロード可能です。

 

申告書の記入の他に、様々な書類が必要になります。具体的には、重要な部分で言うと、

 

・源泉徴収票
・管理会社からの賃料入金明細
・礼金や敷金、敷引の金額がわかる賃貸契約書
・固定資産税の通知書
・火災保険、地震保険の証券
・各種領収書
・借入返済予定表

 

等、その年の収入、支出がわかるものが必要になります。源泉徴収票は職場からもらう必要があったりと、面倒なことも多いので、事前から準備しておく癖をつけましょう。

 

また、実際の記入は、不動産会社に相談する、または税理士にお願いするのが最も確実です。

 

税理士の場合でも、5万円〜20万円くらいで請負いをしてくれるので、相談してもいいかもしれません。もちろんこの費用も経費に参集可能です。

 

はじめての確定申告のポイントは?節税をしてみよう まとめ

不動産事業は、サラリーマンの給与と損益通算が可能であり、そのため、不動産事業で赤字を出すことで、所得税、住民税の還付を行うことが可能です。赤字を出すことは嫌だ、と思うかもしれませんが、赤字であっても、ローン残高は減っていること、そして、減価償却によって、キャッシュはプラスでも赤字という状態を作ることが可能です。

 

また、各種税金やローンの金利、保険や修繕費等も経費として算入できます。加えて、セミナー代や本代、交通費や飲食費まで経費として算入することも可能です。ただし、無理に経費に入れると、税務調査にあって、追加徴税を受けるリスクもある点には注意しましょう。

 

確定申告は、最初は白色申告で問題ないでしょう。白色申告であっても、源泉徴収票や、各種領収書、賃貸契約書など、様々な書類が必要になってきます。前持って準備をしておくことに加え、不動産会社や税理士に相談することで、正しく確定申告を行い、税金を還付してもらうとよいでしょう。

 

不動産投資解説初級編は以上です。

 

次回からは1件目のワンルームマンションを保有して、2件目以降を目指している中級者向け解説になります。
不動産投資で事業拡大のための方法 〜1件買ったら終わりではない〜

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