賃貸物件にずっと入居者が入り続けるためには

第七回では、不動産に関するリスクについて解説しました。不動産は事業の側面と金融商品の側面、それぞれにリスクがあることは理解できたかと思います。

 

第七回目はこちら⇒ちゃんと知っておきたい不動産投資のリスク 不動産投資解説�F

 

特に、事業側のリスクである、空き室については、不動産投資を始めるにあたって、大きな心理的ブロッカーになりえると思います。では、その空き室を減らすためには、どのようにすればよいのでしょうか。完全に空き室をなくす方法というのはありません。

 

しかし、できるだけ空き室を減らすよう、手をうつことは可能です。今回は、空き室を減らすポイントについて、解説します。

 

今後は賃貸物件の空き室は増える一方なのか？

まずは、空き室について整理しましょう。空き室については、様々なところがいろいろなデータを出していますが、最も信頼度が高いのが、総務省が出している、「住宅・土地統計調査」でしょう。

 

前回平成25年の調査によると、全国に空き室は約820万戸あり、空室率は13.5%と、過去最高の水準になっています。

 

野村総合研究所によると、2033年には空き室は2000万戸を超え、空室率が30%を超える、という調査になっているようです。

 

では、今後、本当に空き室は増えてワンルームマンションの投資はリスクが大きくなるのでしょうか。

 

空き室820万戸のうち、賃貸用アパートの空き室は約370万戸と、約半数を占めています。この数字だけ見ると、悲観的な数字にならざるを得ません。

 

しかし、建築時期別に見てみると、昭和56年〜平成12年までの物件の空き室が150万戸と、もっとも多くなっています。

 

一方、平成13年以降の物件は、合計しても約70万戸しか空き室が出ていません。あまりに古いマンションの場合、客付きが難しい、という背景はありますが、比較的新しいマンションについては、客付きは悪くない、といってよいでしょう。

 

今後、古い物件、良くない物件については、確かに空き室リスクはあがりそうです。しかし、きちんと物件の見極めや、営業活動をすれば、空き室リスクはそれほど恐れるものではないのかもしれません。

 

空き室リスク対策に重要なのは、とにかく立地

では、どのように、空き室リスクを避けるべきでしょうか。
実は、空き室リスク対策として最も有効なのは、何と言っても立地です。立地の時点で半分以上、空き室になりやすいか、なりにくいかは決まっている、と言ってよいでしょう。

 

立地のポイントとしては、「需要がある土地か、そうでないか」というのが一番です。

 

需要があれば、部屋の管理さえ一定の水準であれば、ある程度の入客は期待できるでしょう。一方、需要がない場合は、そもそもお客さんを探すのでさえ一苦労です。本当に自分が買うマンションが、マンションの需要がある地域かどうか、再度確認しましょう。

 

その点で、学校や工場が近くにある、というのは、一見需要があるエリアに見えます。

 

しかし、安定した需要がある一方、需要に限りがある、ということは理解しておいた方がよいでしょう。こういう3月や9月の引っ越しシーズンを逃せば、お客様が見つかるのはまた半年後、というケースも少なくありません。やはり都市圏の方が、お客さまは見つけやすいと言えるでしょう。

 

営業活動で空き室が埋まることも？

では、立地以外に、空室率を下げるポイントは、どこにあるのでしょうか。

 

立地以外のポイントでは、やはり地道な努力が一番かと思います。オーナー自身で仲介会社を回ったりすることで、より仲介してもらうチャンスを広げることが出来ます。

 

管理会社に任せがちな営業活動ですが、自身で営業活動をするメリットは、顔を覚えてもらう以外にも、メリットはあります。

 

それは、仲介会社から、顧客のニーズや地場の情報を得ることができる、ということです。顧客のニーズを知ることで、条件面の見直しや、内装のメンテナンスなどを、ニーズに合わせた形で実行することができます。管理会社では、なかなかきめ細かい対応ができない部分があります。

 

こういったチャンスを得るためにも、自分の物件の周りの仲介会社に対しては、一度自分で足を運ぶことをお勧めします。

 

また、管理会社にも、客付けの強い会社、弱い会社があります。できれば管理会社についても、複数話を聞いて、客付けの強い不動産会社を選びたいですね。

 

空室リスク対策　ずっと入居者が入り続けるためのポイントとは？まとめ

不動産投資をする上で、やはり空き室は、始めるにあたっての大きなブロッカーとなりえます。全国で見ると、空室率は上昇しており、一見リスクが高まっているように見えますが、平成13年以降で見ると、わずか70万戸程度であり、そこまで大きなリスクにはなっていません。

 

空き室リスクを抑える最も大きなポイントは、なんといっても立地です。需要のある立地を選ぶのが一番でしょう。

 

学校や工場がある地方の場合、半年に一度くらいしか客付けのタイミングがないので、なるべく都市圏を選びたいですね。

 

また、営業活動をすることで、空き室リスクを減らすこともできます。仲介会社に顔を覚えてもらうだけでなく、仲介会社から、エリアの不動産ニーズ等を聞くことができるからです。現場に行くと、いろいろヒントが見つかることが多いです。ぜひ、一度は足を運んでみると良いでしょう。

 

次回は不動産投資にかかる諸経費と税金について見ていきましょう。
⇒不動産投資にかかる諸経費と税金について　不動産投資解説�H

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