マンション価格の決め方と高く売る方法について

前回「不動産投資用のワンルームマンションを売りたくなったら？5年以上保有がおすすめの理由」は、マンションの売却について、今、そもそもマンション在庫がすくなく、中古マンションでも比較的高い値段が付きやすい「売り時」であるということ、そして、5年で売却時の税率が変わるので、できれば5年は持っていたいということ、さらに、買い取りと仲介の違いについて解説しました。

今回は、より具体的に、マンションを「高く」売る方法について、価格の考え方などをもとに、詳しく解説したいと思います。

ワンルーム中古マンションの「値段」の付け方を確認しよう

まずは、中古マンションの値段の決め方を知りましょう。不動産というのは、1つ1つ、対象が異なり、その時の相場の状況などによって異なるため、確実な「値段」というものは存在しません。

つまり、値段を恣意的に決めることができるという、特殊な商品なのです。

しかし、値段の付け方にはいくつか種類があります。その値段の付け方を知ることで、自分でも、だいたいの値段を出すことができます。

主に不動産の価格設定で使われるのは、以下の3つの方法になります。

収益還元法

収益還元法は、投資用マンションでは一般的に使われるロジックになります。具体的には、「どれくらい儲けることができるか」をベースに、価格を算定するロジックになります。

例えば、家賃8万円で貸しているマンションがあるとします。管理費と修繕積立金の合計が月1万円だとします。

そうすると、毎月のネットでの利益は7万円になります。年間で換算すると84万円の利益が出ることになります。仮に、利回りが5%だとすると、84÷5%で、1680万円が、このマンションの価格になります。

収益還元法においてポイントは2つあります。1つはローンの借入を考慮しないということです。ローンはもちろん借り手によって条件が違うため、ローンの金利等は収益還元法において考慮する必要はありません。（もしかしたら、買い手がキャッシュで買う場合もありますよね。）

もう1つは、想定利回りです。想定利回りについては、もちろんエリアや築年数によってある程度決まってきます。高く売りたいからといって、利回りを低く設定すると、逆にお客さんがつかないこともあります。利回りの設定は、周りの物件の事例等を見ながら進めていくことになるでしょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は、その名の通り、近隣の過去の取引を比較して、価格を決定する方法です。過去の事例に加えて、最近の不動産の価格トレンドを見ながら、価格を決定していきます。

取引事例比較法も、不動産取引ではよく使われます。多くの投資用不動産は、収益還元法と、取引事例比較法を見合わせながら、価格を決めていくことになります。

原価法

原価法とは、「その建物を今建てたら、どれくらいかかるか」というロジックに基づいて価格を算定する手法です。材料や土地の調達、建築費などを考慮して価格が決められます。これを再調達原価といいます。築古の物件であっても、この方法はもちろん使うことができます。

たとえば築10年の物件であれば、その10年については、経年劣化して、どれくらい価値が下がるかというのを算出して計算されます。

原価法は、居住用の中古住宅や、倉庫、工場などでよく使われる手法になります。投資用マンションではあまり一般的でないため、参考程度にとどめておくとよいでしょう。

とはいえ、価格はあくまで「需給」で決まる

ここで1つ注意したい点があります。価格はあくまで「需給」で決まる、ということです。上記の価格ロジックは、あくまで参考程度であり、価格を最終決定する要因にはならないことを、理解しておくとよいでしょう。

たとえば、買い手がすごく気に入った物件であれば、参考価格より高い値段でも買ってくれる可能性はもちろんあります。また、希少性が高い物件であれば、言い値で買う、というケースもあるかもしれません。逆に、参考価格で全くお客さんがつかない場合は、値下げをする必要もあるかもしれません。

価格の見積もりは、複数社に出そう！

実際にマンションを売却する際は、価格見積もりは不動産会社が出します。不動産会社も上記のロジックに沿って、価格を算出します。しかし、各社、たとえば想定利回りの設定だったり、取引事例の選定では特徴が出てきます。よって、出てくる価格はバラつきがあります。

必ずしも高い価格を出す会社がよい会社ではありませんが、参考になる数字は多い方がいいでしょう。見積もりを出す際は、複数社に出すことをおススメします。

まとめ

不動産価格を決定するポイントとして、価格決定ロジックを知ることは大きな強みになります。不動産価格は、「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」の3つで決められることが多いです。特にワンルームマンションの場合、収益還元法・取引事例比較法がよく使われます。

しかし、あくまで参考価格であり、最終価格は需給によって決まることは、頭に入れておくとよいでしょう。

また、参考価格1つをとっても、各社、利回りの設定や事例の選定などで違いが出てくるため、参考価格にも差がでてきます。なので、売却の見積もりをする場合は、複数の会社に出してみることをおススメします。

⇒不動産投資マンションの売却スケジュール、契約完了までの期間について

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