不動産投資用のワンルームマンションを売りたくなったら？5年以上保有がおすすめの理由

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今まで、ワンルームマンションの主に「買い方」についていろいろ紹介してきました。

しかし、マンションは、買っただけだと、インカムゲインしか発生しません。最終的に、マンションを売却することで、ワンルームマンション投資は完了します。

「利食い千人力」という言葉があるように、利益確定させるのは非常に重要です。今回は、マンションの「売り方」について、おススメの方法を紹介していきたいと思います。

まずは、そもそも、今、相場として、マンションは売り時なのでしょうか。それとも今は売る時期ではないのでしょうか。

個人的には、今は売り時だと思っています。なぜなら、今、中古マンションは、ニーズに比べて供給が追い付いていない状態だからです。

一時は、新築に比べて2～3割安い価格で買うことができた中古マンションですが、今は、新築・中古ともに在庫が不足しているため、中古の値段は新築の1割安くらいになっています。

逆を言えば、中古マンションは「比較的高く」売れる時期なのです。今後、中古マンションの価格はさらに上がるかもしれませんし、下がるかもしれません。

しかし、先のことは誰にもわからないので、悩んでいるようであれば、一旦利益確定するのも手かもしれませんね。

とはいえ、売るタイミングでない人たちももちろんいます。そのタイミングとは、購入後、5年たっていない人たちです。

よっぽど高く売れるなら別ですが、あまり高くないようでしたら、売るタイミングはもう少し待ったほうがよいかもしれません。

なぜなら、5年間保有とそれ以外で税率が全く変わってくるからです。

不動産を売却した時に、利益を出すことができれば、その利益に対して税金がかかってきます。

その税金は、売却益（具体的には、課税譲渡所得金額といって、譲渡価格－（取得価格＋譲渡費用）－特別控除額で表されます。

特別控除額とは、減価償却の費用等を指します。）×税率で決定されます。

この税率が、保有5年以上であれば、所得税15%の住民税5%の合計20%なのに対して、保有が5年未満であれば、所得税30%の住民税9%の合計39%かかってきます。

つまり、倍額くらい税金が変わってくるわけです。もちろん、保有期間に拘るあまり、売却するタイミングを見失ってしまい、売却損を出してしまっては本末転倒ですが、売却するタイミングの1つのポイントとして、抑えておくとよいのではないでしょうか。

また、売却をする際、実は2つの売却の方法があるということを、知っている方は少ないのではないでしょうか。

1つは、「買い取り」と呼ばれる方式、もう1つは、「仲介」と呼ばれる方式です。

「買い取り」については、不動産会社と売買契約を交わす方式で、「仲介」は、不動産会社に仲介をしてもらいながら、個人や法人相手と売買契約を交わす方式になります。

一般的には、買い取りより、仲介の方がお得と言われています。

なぜなら、買い取りの場合、不動産会社は、買い取った物件に利益を乗せて販売するからです。一般的に、不動産会社は、10～15%くらいの利益を乗せて販売すると言われています。つまり、2000万円で売れる物件であれば、不動産会社への売却価格は1700～1800万円くらいと言われています。

一方で、仲介の場合は、仲介手数料の上限が法律で決まっています。具体的には下記の表のようになっています。

つまり、300万円の仲介のばあい、仲介手数料の上限は4%の12万円ですし、同じく2000万円の場合、仲介手数料は3%の60万円が上限になります。

これは上限ですので、もちろん交渉によっては減額可能です。仮に、買い手側の仲介手数料分を値引きしたとしても、最大120万円くらいしか費用は発生しないわけですね。このため、1880万円～1900万円くらいは手元に残る形になります。どちらがお得かは、見ての通りでしょう。

今は、在庫が少なく、売り手が強い相場環境のため、比較的融通が利くケースも多くあります。買い取りの提案をされたら、仲介ができないかどうか、不動産会社に確認してみるのも1つの手かもしれませんね。

投資用ワンルームマンションは、今、新築、中古ともに、特に都内で在庫が不足してる状態です。そのため、比較的中古マンションでも高い値がついて売れることがあります。今は、一つ売り時のタイミングと言えるでしょう。

売るポイントについて、2つ紹介しました。1つは時期です。5年保有かそうでないかで税率が大きく変わってくるため、できれば5年保有することをおススメします。とはいえ、売却できるタイミングを失わないよう気をつけましょう。

また、売り方も、「買い取り」と「仲介」の2つがあります。基本的には、「仲介」の方が高い値段がつくことが多くなります。今は売り手が強いタイミングですので、買い取りを打診されても、仲介を逆提案してみるのも1つの手かもしれません。

次回はマンション価格の決定の仕組みについて
⇒マンション価格の決め方と高く売る方法について