グッドコムアセットのIPO情報 ~初値は堅実に上昇すると予想~

都心マンションの企画・開発・販売をトータルで行う、グッドコムアセット(3475)がJASDAQに上場します。

想定価格は1850円

BB期間は2016年11月21日から11月28日

仮条件は11月18日

公開価格は11月29日

上場日は12月8日です。

仮条件や追加情報は日本取引所グループのホームページから確認できます。

グッドコムアセットは、都心マンションの開発から販売までトータルで行う不動産企業です。国内販売に留まらず台湾でも都心マンションの販売を行っており、手広く販売を行っています。

東京都の沿線の駅から徒歩10分以内にマンションを建てて販売するという、よくある作戦を行っており、特徴らしい特徴も無いのですが、その業績は目を見張る物があります。

不動産というIPOとしての人気は高くはない業種ですが、好業績を背景に買いが入ると予想できますのでリターンを得られる案件だと予想します。

今回のおすすめ指数は60です。

それでは、以下ではグッドコムアセットのIPOに関わる情報を解説していきます。

IPO参加の是非にお役立て下さい。

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グッドコムアセットの事業内容

グッドコムアセットの事業内容は「新築マンションの企画、開発、販売及び管理」と有価証券報告書に記載されています。

グッドコムアセットのマンション開発は、自社で土地の仕入れから行うケースと、他社のマンションを1棟買取り丸ごとパッケージングするケースの2種類の方法を行っています。

コンセプト

・東京23区内の駅から徒歩10分以内の立地
・1部屋2000万円〜5000万円の価格帯
・間取りの多くは1K、物件によっては1DK2LDKの間取りも用意しています。
・防犯カメラ、ディンプル錠など高い防犯性を確保

近年のマンション開発は、ここ5年の平均値では、1年で約5.6棟ずつ進めています。

また、各マンションの管理は関連子会社のグッドコムが100%管理しています。

マンション販売体制

グッドコムアセットのマンション販売は、自社の営業活動による販売と、販売会社への委託販売で行っています。自社では個人投資や年金機構、保険会社などを対象に販売活動をしています。

また、グッドコムアセットは台湾に子会社を持っており、台湾で東京のマンションを販売しています。これのことを有価証券報告書で見たとき台湾で需要があるのか?と疑問を感じましたが、グッドコムアセットのマンション売上の約25%は台湾で稼いでいるので、需要は充分あるようです。

また、マンション販売業者と業務委託契約を結び、一部のマンション販売を委託しています。有価証券報告書によると、レイリス・アンド・カンパニー株式会社に委託している割合が高いようです。かなりの販売手数料を支払っています。

グッドコムアセットは、これらの複数のチャンネルでマンション販売を行っています。業績を見る限り、その販売活動は絶好調のようです。

不動産会社への株式投資とREITへの投資の違いとは?

不動産に投資するREITに投資するのと、不動産会社の株式に投資するのは同じことなのではないか?と感じるかもしれませんが、大分違います。

グッドコムアセットのような不動産会社は不動産の開発、販売、管理など、広い意味で不動産事業を営んでいます。そして、事業を営んでいるので、経営判断や事業環境の変化など多岐に渡る影響を良くも悪くも受けます。

対して、REITは不動産にのみ投資します。物件を選定してという部分に経営判断は入りますが、それも定められた運用方針から逸脱することはできず、法律で利益の配分や運用規制までガチガチに固められています。

どちらが有利という事はないので、不動産会社への投資もREITへの投資も、その性質を理解して投資することが重要です。

不動産会社の株式への投資

不動産会社の不動産事業に投資する
良くも悪くも事業運営の影響を受ける
不動産に関わる幅広い収入を得られる

REITへの投資

不動産のみに投資する
基本的なリターンは賃料収入のみ

グッドコムアセットの財務情報

売上
2011年10月 3,426,259,000円
2012年10月 4,395,454,000円
2013年10月 4,747,734,000円
2014年10月 単体 5,519,406,000円
連結 5,611,312,000円
2015年10月 単体 7,677,159,000円
連結 7,823,976,000円
2016年7月 連結 5,398,366,000円

経常利益
2011年10月 43,895,000円
2012年10月 95,250,000円
2013年10月 163,086,000円
2014年10月 単体 300,363,000円
連結 308,366,000円
2015年10月 単体 905,250,000円
連結 916,080,000円
2016年7月 連結 674,660,000円

純利益
2011年10月 26,965,000円
2012年10月 50,717,000円
2013年10月 98,576,000円
2014年10月 単体 178,734,000円
連結 184,674,000円
2015年10月 単体 557,285,000円
連結 563,186,000円
2016年7月 連結 419,139,000円

グッドコムアセットの業績は絶好調です。業績を比較すると同業他社よりも調子が良く、同社のマンション販売の好調差を感じます。

財務諸表から不安な点は見当たりません。

日本取引所グループに公開されているグッドコムアセットの有価証券報告書

グッドコムアセットのIPOは買いなのか?見送りなのか?

グッドコムアセットのIPOは買いです。好業績を背景に買いが入いるでしょうし、大株主にはシッカリとロックアップが掛かっています。売出し規模も大きくはありません。

但し、不動産という業態はIPOでの人気は高くはありません。そのため、初値が飛び抜けて上昇するということは無いのでしょう。

買い要因

  • 好調な業績

見送り要因

  • 不動産というIPOでは不人気業種の為、飛び抜けて大きなリターンは難しい

グッドコムアセットの関連銘柄

グッドコムアセットの関連銘柄はありません。グッドコムアセットの大きな取引先として、マンション販売を手掛けるレイリス・アンド・カンパニー株式会社があります。

将来的にレイリス・アンド・カンパニーが上場すれば、グッドコムアセットの関連銘柄になるでしょう。

グッドコムアセット 初値予想は?

グッドコムアセットの初値は予想は、公開価格から+20%辺りです。好業績を勘案しても不動産という不人気業種なので、当日の買いは限定され、この辺りで初値が落ち着くと予想します。

仮に公開価格が想定価格の1850円となった場合には、初値は2220円辺り終えると考えられます。

主幹事情報

グッドコムアセットのIPO主幹事は野村証券です。

副幹事は、大和証券SMBC日興証券丸三証券エース証券SBI証券です。

この中でネットから応募できる証券会社は、SMBC日興証券丸三証券SBI証券大和証券野村証券です。

まとめ

グッドコムアセットのIPOはリターンが期待できる案件です。

私はSBI証券SMBC日興証券から参加します。トランプ大統領が誕生してから、相場が非常に不安定です。多くの専門家の予想を裏切ってか円安が恐ろしい速度で加速しています。株式に円安は追い風ですが、いつまで続くかは分かりません。

当選したら、パパッと売って利益を確保していくつもりです。

上場後の株価分析を書きました。
グッドコムアセット上場後株価見通し ~不動産販売不調で下落トレンドか~

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