私は、2015年から、不動産投資を行っています。不動産投資というと、オリンピックバブル、とか、人口減とか、様々な逆風が吹いているかのように思われています。
そのようなリスクがあることは事実ですし、一部では確かに地価がすでに下落しているところもあります。
しかし、正しい方法をとれば、リスクは最小化できると考えています。そんな私の不動産投資方法を紹介します。
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私の投資方法の概要 「駅近」「中古」「ワンルームマンション」
私の不動産投資は、「都心」の、「駅近」「中古」「ワンルームマンション」に絞っています。
どれだけよさそうな条件に見えても、それ以外の物件には現時点では手を出していません。なぜ、この投資方法に至ったか、理由を説明しましょう。
「ワンルームマンション」に絞る理由
物件であれば、一軒家もあれば、アパートもあります。一棟持ち、という選択肢もあるわけです。
それでも私は、ワンルームマンションに絞りました。
一般的には、ワンルームマンションは最もNET利回りが低いです。
しかし、ワンルームマンションに絞った最大の理由は、「マンションは最も需要が高まる」ということです。
その背景に、人口は減っても、世帯数は増えている、というデータがあります。
高齢化や晩婚化などから、一人暮らしをする人、というのは増え続けているのですね。一人暮らしの人にターゲットを絞った時、設備面でも安全な、ワンルームマンションについては、需要が安定してあるだろう、というのが前提にあります。
もう1つ、マンションに絞った理由として、「最もローンが付きやすい」という点があります。
不動産投資の最大のメリットは、借金をして、投資ができる、レバレッジを効かせられる点です。頭金と手数料さえ払えば、銀行からお金を借りることができ、そのお金でマンション経営ができます。
不動産の中で、最もローンがつきやすいのがマンションになるので、この利点を生かすため、ワンルームマンションに集中して投資をしています。
「中古」は利回りの面で有利
新築か中古か、という問題ですが、私は中古を選びました。というより、2015年ごろでは、中古しか選択肢がない、という状況だった、という方が正しいでしょうか。
先ほども述べたように、マンションを買う際は、銀行からお金を借りて購入します。月の収支は、家賃収入‐返済‐管理費‐修繕積立金、という計算になります。私はこの収支が、プラスになるような物件を中心に買っています。
不動産は、空き室になっても、返済と修繕積立金の支払いは発生します。
つまり、万が一に備えて、財産を積んでおく必要があるのです。空き室リスクに備えれるよう、通常のキャッシュはプラスにしておきたい、そういうルールで投資をしています。
新築は当時から値上がりしていたので、しっかりと月の収支が黒字になる、中古マンションを選びました。一般的に、新築に比べて、家賃は変わらずとも、1～2割程度安く買うことができます。
「都心」の「駅近」は、値崩れを起こしづらい
最後に、都心の駅近を選んだ理由は、値崩れを起こしづらい、という理由からです。私は、山手線圏内に3件と、横浜駅近くに1件保有しています。これも、明確なルールによって決めています。
いくら世帯数が増えるといっても、長期的には人口減少から、地価は下がっていく、と予想されています。その中で、唯一地価を保てるのが、東京の山手線圏内と横浜だけ、と言われています。
もちろん保証されているわけではないですし、リスクがゼロではないですが、ルールを明確に決めることで、極力リスクを低減させようとしています。また、私は東京に住んでいるので、自分が見に行ける物件、というのも重要な要素です。不動産は金融商品ではなく、実際に住む人がいる事業ですから、駅から歩きやすいか、安全な地区か、というのは実際に見に行って判断するようにしています。
※ワンルーム中古マンション投資の詳しい解説は以下サイトがおすすめ
⇒ワンルーム中古マンション投資のすすめ
確定申告をうまく活用 節税メリットも高い
とはいえ、月々の収支で、大きくプラスにすることは不可能です。せいぜい、1件あたり月に数千円という状況です。固定資産税を払うと、逆に若干マイナスになってしまいます。
しかし、確定申告をすることで、年に数十万円還付させることが可能です。マンションの場合、減価償却や経費が、確定申告によって、控除の対象となり、結果、所得税、住民税が還付されるのです。これが大きな収益源になります。
どこまで経費になるのか、というのは、ケースバイケースなようなので、私は、税理士と相談しながら判断しています。税理士に委託する費用を払っても、お釣りが来ます。ある意味、不動産投資の一番のメリットは、節税ができる点かもしれません。
現在の投資状況
私は2015年に、目黒のワンルームマンションを取得してから、半年～1年のペースで1部屋ずつ買い足しています。現在は4部屋保有しています。
それぞれのマンションは、約2000万円前後で買っています。
オーナーチェンジになりますので、今まで一度も空き室になったことはありません。
家賃は8万円～9万円程度で、月の収支は足して1万5千円程度です。
フルローンの35年ローンで購入をしています。毎月の返済は30万円ほどで、現在、借金は7500万円程度になります。金利が安いので、そこまで返すことにプレッシャーはありません。マンションは5~10年保有して、適切なタイミングで売却を考えたいと思っています。
いかがでしたでしょうか？不動産は確かに借金の金額も大きいですし、リスクがないわけではありません。
しかし、自分の中でルールを決め、そのルールに沿って運用することで、リスクを最小化することは可能だと思います。ぜひ、参考にしてください。
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