現行民泊はグレーゾーン

民泊新法(住宅宿泊事業法)が国会を通り、2018年6月ごろから施行がスタートする見込みです。

参考: 民泊新法の施行はいつから?概要と影響について

いよいよ新しい宿泊形態としてスタートしますから、関心を持っておられる人も多いことでしょう。また、実際に民泊事業に参画しようと思っている人もいるでしょう。

しかし、本当に民泊って儲かるのでしょうか?

この民泊という個人の住宅などを使用した宿泊形態は、これまで国内にはありませんでしたが、訪日外国人の急増に伴って、新たに作られるものです。現行法による旅館やホテルの新設、増改築だけでは、とても充足させるのが難しいとして、その対策として考えられた法律です。

実際の施行まで、まだしばらく時間が要りますが、既に都市や有名観光地周辺には多くの民泊があります。

個人の住宅の空き室や戸建て住宅、アパート、マンションの個室または、すべての部屋を旅行者に貸して利益を得ている家主や事業者がいます。その数は少なくありません。

近隣住民とのトラブルなどが頻発していますが、外国人旅行者にとっては、安くて簡単で使い勝手がよいため、かなり好評です。

現在は、民泊新法施行前ですから、こうした民泊は、旅館業法の簡易宿泊所の営業許可がなくてはなりませんがほとんどの民泊営業者はこれをとっていないでしょう。無届営業で違法行為ですが、監督官庁の監督が行き届かなくて、実際はグレーゾーンとなっています。

賃貸アパートやマンションの1室を多人数の観光客に貸して儲けている人もいます。本来、アパート、マンションの管理規約または、賃貸借契約書に民泊可能とあれば問題ありませんが、この項目がなかったり、禁止している所が多いはずです。完全なルール違反であり、強制退去させられる場合もあります。

法の目がしっかり届いていない面が多々あるわけです。こうした無秩序と思われる体制にメスを入れてルール化したのは民泊新法です。

では民泊はこれからも儲かるか?

施行される民泊新法の最大の規制は、180日問題です。宿泊を伴う年間の営業日数の上限が180日に規制されます。1年中の営業ができません。

これまで無許可で通年営業を行ってきた事業主や家主の人達が、現状のまま、営業を続けていくと違法行為となって罰せられます。細かく罰則規定が定められていますが、6ヶ月以下の懲役又は100万円以下の罰金が科せられるようです。

180日を超える営業は無許可の旅館と見なされ旅館業法による規制を受けることになります。

もっとも制限期間延長のルール違反に対して、どこまで監督官庁が見つけられるか、早くも疑問視されています。恐らくAirbnbなどの仲介業者の取引状況報告の義務化に伴い、ここをしっかり管理するところから違反の摘発を進めるのでしょうが、仲介業者は他にもたくさんあり、営業日数180日越えになったら、Airbnb以外の仲介業者を点々として、営業を続ける家主や事業者が増えると予想されています。

民泊新法通り、180日の営業日数では稼働率50%ということです。これでビジネスとして成り立つかどうか大いに疑問です。

特に民泊営業のために、賃貸アパートやマンションあるいは戸建ての住宅を借り受けた場合は、その家賃や初期投資(室内の最低限の設備など)の費用を勘案した時の収益計算は重要です。厳しいビジネスとなります。

個人住宅の部屋貸しの場合は、通年営業ができませんから、ビジネスとしてではなく、あくまで副業としての捉え方で行くことが推奨されます。

民泊は儲かるか、概要で検証してみましょう

〇個人住宅の空室または空き家で民泊を始める場合。最も多くの人が関心を持っている方法です。数字を入れて見て見ます。(但し概算で参考例です)

・ 初期投資
不動産取得費(頭金、礼金、仲介料など)      100,000円(個人住宅では不要)
家具(ベッド、ソファー、机など)         100,000円
家電(冷蔵庫、テレビ、ドライヤー、洗濯機など)  100,000円(必ずしも必要ではない)
寝室用品(シーツ、枕、カーテン、布団セット)    100,000円
バスルーム用品(タオル、マットなど)       100,000円(必ずしも必要ではない)
キッチン用品(皿、フォーク、箸、フライパンなど) 100,000円(必ずしも必要ではない)
掃除用品                     50,000円
消耗品(シャンプー、トイレットペーパーなど)   50,000円
その他

最低限必要な投資は200,000円から300,000円くらいはかかりそうです。備品については家主の任意で決めることになりますが、当然部屋の調度品が豊富なほど、人気が高くなる。反面、破損、盗難のリスクが伴います。

・ 毎月の固定費
家賃                120,000円(自宅なら不要)
水道光熱費             10,000円
電気料               5,000円(家電があるかないかで大きく異なる)
運用代行費(売上の20%くらい)   20%
清掃費               5,000円/回(清掃委託の場合)
消耗品               5,000円

毎月1部屋当り約20,000円かかるということです。

・ 売上高
年間営業可能日数  180日
稼働率       80%
宿泊料金      平日5,000円
土日祝6,000円
宿泊料金の平均             5,571円

従って、売上高は、180日×0.8×5,571=802,224  約800,000円の売上となります。

差引収益は、800,000-固定費20,000×6=680,000で680,000円の利益となります。

初期投資が300,000円としても約2年で回収できることになり、投資効率の良いビジネスです。

部屋数が複数あれば、この倍数となりますから、副業として考えるならば魅力的なビジネスと言えます。但し、稼働率や宿泊料金、設備の程度については、業界相場や立地条件、Airbnbなどの仲介業者の検索程度により、大きく異なりますから、十分な調査及び収益シュミュレーションが必要です。利益確保が難しい場合も考えられ、計画の遂行が困難な場合もあり得ます。

参考URL:http://minpakudaiko.com/simulation/

賃貸アパート、マンションを借りて民泊を行う場合

180日規制という条件下で賃借物件の民泊は、現実的に採算性が成り立ちにくいです。そして、賃借物件での民泊は、賃貸借契約書に他人貸与は禁止されている場合がほとんどです。

従って、この民泊ビジネスは成り立ちません。現在引き続き行っている人は多いのですが、完全に違法ですから、まもなく法的手段による禁止、退去命令の可能性があります。

民泊+マンスリーマンション

これから最も有望な民泊ビジネスと言われています。個人でアパートを所有している人は代行会社に運営、管理を任せれば可能です。この方法は大手の不動産会社やホテル運営会社などが計画しているようです。個人の経営の範囲ではないと考えられます。

180日規制は新たなビジネス形態を生む

旅館業法の簡易宿泊所経営の方向に梶を切った人もいます。まもなく簡易宿泊所の規制も大幅に緩和されて進出でき易くなります。また、事業として通年営業を行うため、180日は民泊営業を行い、残り半分の期間はマンスリーマンション、ウイクリーマンションとして賃貸で貸し出す方策が増えるでしょう。

民泊特区の東京都大田区及び大阪市は、営業制限日数の上限がありませんが、今まで最低宿泊日数が6泊7日でした。これが大きな障害となって、人気がありませんでした。これが改められて2泊3日となりましたので、一挙に使い勝手がよくなりました。こうした地区限定での規制が緩いことを理由にした民泊ビジネスが活発化する可能性もあります。

まとめ

グレーゾーンだった民泊業界で、民泊新法成立により、ルールが明確になりました。しかしグレーゾーンの中で営業してきた人たちは、営業の仕方を根本から変えなくてはなりません。

一方、これから民泊を行おうとする人たちにとっては、朗報です。これまで違法行為スレスレで健全な業態ではなかったため、進出に躊躇していましたが、これで明確なルールが出来て安心して参画できるようになったからです。

法人の事業としても、新たなビジネスチャンスが広がります。既にホテル業界などがマンション丸ごと民泊&ウイクリーマンションとする計画や既存の旅館、ホテルが逆に民泊事業に進出するなどの情報も伝わってきます。これからの進展から目が離せません。

要点をまとめますと・・・
・ 個人の住宅の空室や空き家を合法的に貸し出すことができるようになりましたが、年間180日以内という営業日数規制があるため、年間を通じてのビジネスは不可能、従って今までのように大きく利益を上げることはできなくなりました。

あくまで副業として考えるべきです。副業なら条件によっては収益性の高いビジネスです。

・ 個人の住宅で空き家を民泊代行業者に委託すれば売上の20%の委託料が必要です。清掃費も別途にかかります。収益性はさほど良くありませんから、慎重に対応が必要です。

・ 賃貸借物件で民泊は一般的にはビジネスが成立しません。賃貸物件そのものを所有する事業者の不動産会社などが有利です。何故ならば、上記にも述べましたように、賃貸物件での民泊は、賃貸借契約書に又貸し禁止項目が必ず入っています。家主の許可が仮に出たとしても、180日規制で稼働率50%では家賃や敷金、礼金を払ったら採算に合わないからです。この手法は賃貸借契約書の内容を自由に書くことができる物件所有者の不動産会社が断然有利です。年間の半分を民泊で、後半分は賃貸契約のマンスリーマンションの経営が自由にできます。

民泊は新ビジネスです。これをビジネスチャンスと見て、進出を考えている人は多いです。しかし法律の主旨をよく検討して、計画しないとトラブルに巻き込まれるリスクも持っているルールです。