相続人が何人もいる場合は相続人全員による遺産分割協議を行い、分割の方法を決めなくてはなりません。特に不動産は相続財産の内、かなりの部分を占め、高額となります。
不動産の分割は大変難しく、また相続人の間でトラブルが発生しやすい。一般的に不動産の分割は次の4つの方法があります。注意点も合わせて説明します。
目次
1 現物分割：土地などは分筆して分ける。
注意点―土地が更地の場合は比較的に簡単に分割できますが、分割すると、それぞれの面積が小さくなって活用が難しくなる場合がありますから注意が必要です。
2 換価分割：不動産を売却して、お金に換えて分割する。
注意点―希望通りの金額で売却できれば問題ないですが、急いで売却しようとすると低い価額で売却することになり易い。
3 代償分割：
続人1人が不動産を相続して、他の相続人には、相続すべき不動産の持ち分相当額を別に金銭で払う方法。
注意点―1人が相続した場合は、他の相続人に相当額を現金で渡さなければなりませんが、手持ち資金がなければ金融機関から借り入れしなくてはなりません。新たな返済負担が発生します。
4 共有分割
不動産を分割しないで、不動産全体を相続人がそれぞれの割合で共有する方法。
注意点―共有すると、不動産の売却や建て替え、増改築の時にいちいち共有者全員の合意が必要です。将来、不動産の売却や共有を続けるかなどで意見が分かれた時にトラブルになり易い。あまりおすすめできない方法です。
不動産がある場合は予め遺言書の作成が必要です。
不動産の分割方法は上記のように状況により選ぶことができます。すべて相続人全員による遺産分割協議によって決めることになりますが、相続人が複数の場合はトラブルになる可能性があり、非常に多くの事例を見ることができます。トラブルの先は結局相続人間で決着がつかず、遺産分割調停を家庭裁判所に依頼して決めてもらうことになります。
このようなトラブルにならないために遺言書の作成は必須項目となります。相続人は親族だけに限りません。赤の他人でも遺言書に記載されていれば相続が可能です。トラブルが生前から予想される場合は勿論のこと、円滑な相続が行われるためにも遺言書の作成は重要です。
不動産の相続を節税する方法
いくつか節税方法をご紹介いたします。
1 不動産を購入して、不動産で相続する
現金や有価証券はそのまま時価です。不動産（土地）は路線価（又は固定資産台帳）などで算出した評価額で課税されます。不動産の方が低く評価されるので結果として納める相続税額が少なくなる可能性があります。
一般的には土地の路線価の80%ほどで評価されるようです。（建物は60-80%くらい）
この方法が節税対策として言われるようになったのは、相続税が増税となり、相続税を収めなければならない人が増大したからです。
2015年1月1日以後の税制改正後の相続税の基礎控除額が縮小されて課税される範囲が広がりました。
相続税の計算式は、相続税＝（全ての財産の総額―基礎控除額）×相続税率となっています。
この基礎控除額とは、相続した財産が一定額を超えた場合には相続税が発生しますが、一定額以内であれば税金がかかりません、という意味です。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×相続人数 と決まっています。
例えば、財産総額6,000万円で相続人数5人ならば基礎控除額は6,000万円となって相続税は発生しません。
相続税率は、配偶者は20%、子は15%です。配偶者にはさらに税額軽減があります。
こうして相続税の納付すべき人の範囲が広がったために、少しでも税金を安くしたい、節税したい人が一挙に増加して、それに伴って不動産を購入する人が増加しているわけです。
2 土地の上に賃貸用の建物（借家、賃貸マンション）を作るとさらに節税となります。
貸家建付地として、自己所有の土地の上に賃借用の建物を作るとさらに相続時に20%程度相続税が減額されます。このため相続税対策と家賃収入を見込んで賃貸アパートなどを立てる人が増加傾向にありました。
しかしここには大きな危険が潜んでいます。それは建設費を借り入れで行った場合は返済が必要となります。
家賃収入が安定的にあれば、大成功ですが、経年とともに空室率が高まり、家賃収入が低迷すると、破たんする可能性があります。立地条件を厳しく判断して決断すべきでしょう。
3 生前贈与を使用した節税
生前贈与は年間110万円以内であれば贈与税がかからないという特例があります。基礎控除額が110万円ということです。但し相続開始3年以内の贈与は全て加算されるので要注意です。
土地の贈与も、この方法が使用できます。土地の分割贈与です。
1,000万円の評価の土地で被贈与者が2人おれば、5年間の分割贈与で贈与税はかかりません。但し、土地の取得税や登記に関する費用がかりますから、司法書士や税理士と相談して費用のシミュレーションをして分割贈与の手順を検討する必要があります。
まとめ
土地の相続の場合の注意点で、最も大事なポイントは遺言でしょう。遺言があるかないかで、相続の手順が大きく異なります。相続人が多い場合はなおさらです。遺言がなくて、亡くなられた場合、今の家族以外に相続に該当する人がいた場合は大変なトラブルとなります。
また、相続税の節税において、土地の部分は評価が高額となります。この節税対策は、素人が単独で実行するにはかなり無理なところがあります。相続専門の税理士に依頼されることをおすすめします。