不動産投資事業において税理士は必要不可欠のパートナーです！
不動産投資副業で毎月家賃収入が6万円から15万円くらいの人は、税理士と相談するメリットは少ないでしょう。
それでも給与所得とは別に副収入が年間20万円を超えていますから、確定申告は必要です。
昨今の経済環境で、老後の生活資金確保のため、あるいは現在の生活資金の補充のために不動産投資事業に参画する人は多いです。
とりあえず、投資対象を建物の一部の区分アパート、区分マンションから始めて、マンションの部屋数を多くして賃貸事業を行う。さらに進展して戸建てや一棟アパート、一棟マンションへの投資へと進むことが順当な流れですが、規模の拡大とともに様々な運営上の問題や節税対策が発生してきます。
家賃収入が少額の場合は、税理士との関わり合いはほとんどありません。顧問料を払うほどの収入が得られていないからです。
しかし、不動産投資を事業として運営し、家賃収入だけでも年間100万円以上が見込まれる場合は、早めに不動産投資に強い税理士と相談できる体制を作っておく必要があります。
」特に不動産投資事業は税金との戦いです。不動産投資にからむ税金の種類や納付方法、節税対策などを、知っている、知らない、で大きな差がでてくるため、税理士とタッグを組むことは極めて大切です。
不動産投資事業で税理士が行う役割
それでは不動産事業で税理士にはどんな場面で指導を仰ぐことになるのか列挙して説明します。
〇確定申告：家賃収入や売却益及びその他の収入を合算して所得税の計算を行い、本来認められている経費をどれだけ算入できるかがポイント。
〇相続対策：不動産としての資産額の課税対象となる税率が高いため、税務のノウハウが必要。
〇節税：不動産投資における節税のノウハウはいくつもあります。知っているか知らないかで大きく税金が違ってきます。
資産管理会社や相続時精算課税制度を採用した節税は、制度そのものが非常に複雑ですから税理士のアドバイスは絶対必要です。資産管理会社の活用は大きな節税効果があります。
〇消費税還付：不動産投資で、物件の購入費は消費税がかかります。課税売上が1000万円を超える場合は課税事業者となり、受取消費税が支払消費税を超えるならば消費税還付があります。
〇不動産投資コンサルティングとしての役割：資金調達やキャッシュフローの計算などについても重要なアドバイスが受けられる。
不動産投資事業の節税方法について税理士と相談
不動産投資事業について税理士と相談した方がよい、と思われる事柄は上記のような場面ですが、その中で節税に関する相談が最も多いでしょう。それらの中でも以下で述べる方法は節税効果が大きく、税理士と相談しながら進めていくことで大きなメリットがあります。この節税に関してもう少し詳しく述べます。
〇不動産管理会社への移行：ある程度の不動産所得が見込まれる場合は、個人から法人に切り替えて運営した方が節税となる場合が多いです。その見極めは、サラリーマンの場合は給与所得と合算して課税所得が800万円以上となるようであれば、個人より法人の方が、税率が低くなるためと言われています。これは不動産取得税や登録免許税、固定資産税、都市計画税、などはさほどの差はありませんが、個人の所得税と法人の法人税は大きな差があるからです。個人は55%、法人は所得金額800万円を超えると実効税率35%です。
他にも法人にした方が、優位性がある項目は、
経費：法人の方が経費として認められる範囲が広い。
減価償却費：個人より有利に減価償却費が長く設定できる優良物件が購入できる。不動産管理会社で不動産投資ローンを組めば最長35年が設定可能（一般会社は20年）
〇不動産投資と相続税：相続時の節税対策です。相続財産は相続時に多額な相続税が発生します。この相続税の積算根拠となる財産を現金ではなく、あらかじめ不動産に換えておく方法です。不動産の評価は現金より大幅に評価額が低くされる制度があります。建物の場合で50～60%の評価、土地は地価公示価格の80%程度、さらに借家権割合と借地権割合が適用され、さらに安くなります。
そしてもう1つ、相続時精算課税制度があります。これは生前贈与をすることで贈与税が節税できる制度です。相続税の計算をする時、土地や建物の評価額は生前贈与した時の評価額で計算される、というものです。
土地や建物の価値が、現在よりも大きく値上がりする可能性が高い場合は、この方法が有利です。
まとめ
不動産投資と税の関係は多岐にわたる専門的な知識や経験が必要であることがお分かりいただいたと思います。ましてや副業で不動産投資する人は、複雑な税に関する知識や経験もありませんから、効率的で的確な節税などは土台無理があると思われます。
不動産投資が成功するかしないかは不動産投資の専門税理士に会えるかどうかにかかっています。
不動産の節税については、現行税制の理解力が節税額に直接影響します。以上のような節税対策は専門家である税理士との相談なくしてはありえません。
特にこれから不動産投資を行おうと考えている人は、不動産投資を専門とする税理士を選択してパートナーとなっておくべきです。できれば不動産投資を計画した段階から指導、援助してもらえる税理士がいれば、それが最も望ましい方法です。
地元の取引きのある金融機関や商工会議所、市の無料税務相談所、あるいはWebなどで調べて不動産投資専門税理士の紹介を受けてください。