不動産投資とは、賃料収益を得る目的で不動産を購入し運用すること、あるいは、将来の転売による利益を目的として購入することです。

使用価値の高い不動産を購入し、使用者に賃貸することで定期的な収益を上げ、投資した資金を回収し、土地や建物を資産として手に入れることです。使用価値の高い不動産であることに注目して欲しいです。

不動産投資の特徴は、他の投資と異なり、短期間で大きな利益を得ることはできないが、長期間にわたり収益を得ることができることです。

サラリーマンの不動産投資の対象は？
・ ワンルームマンション（新築、中古）
・ ファミリーマンション（新築、中古）
・ 戸建て、マンション一棟
・ アパート
などがあります。

サラリーマンに人気があるのは、ワンルームマンションやファミリーマンションです。

戸建てやアパートは初期投資が大きく、事業経営に準ずる運営が必要となりますので、ある程度資産がある人や、経営管理能力のある人向けです。

不動産投資の目的は？

人によって様々な目的がありますが、一般的な不動産投資の目的は、万が一自分が死亡した時、残された家族への収入の元の確保、が最も多いようです。

あるいは現在の収入の改善と老後の私的な生活資金の確保、将来の子供の学費負担、賃料収入により預金を取り崩さないで、なおかつ現状の生活レベルが将来にわたって確保したい。など。

不動産投資は節税になるのか？

サラリーマンの不動産投資は、投資をすることで節税になるということではなく、不動産投資をして、その収支が赤字になることで、給与所得と合算（損益通算と言う：ある所得で生じた損失を他の所得で生じた利益と相殺すること）することができ、確定申告をすると、その赤字になった所得分の税金が還付されることで節税になるという意味です。

当然収支が黒字であれば、その収益は給与所得と合算され、確定申告において追加の所得税を納付しなければなりません。

但し、不動産を売却した時に得られる所得は分離課税となり、損益通算ができませんから注意が必要です。

不動産投資で節税になる仕組みは？

不動産投資をして、黒字になっても、赤字になっても確定申告は必要です。黒字であれば、給与所得と合算して通算所得を出し、給与所得に対する税金は既に天引きされ納付済みですので、黒字になった部分のみ税金を計算して納付することになります。節税対象箇所はありません。

不動産投資で赤字になった場合、例えば、給与所得が500万円あり、不動産投資で100万円の赤字が出た時、給与所得から不動産所得の赤字額を差し引いた400万円が通算所得となります。

既に給与所得500万円に相当する所得税を納付済みですので、不動産投資の赤字額100万円分の税金が還付されることになります。

これが不動産投資による節税の仕組みです。

但し、赤字分の税金が還付されますが、源泉徴収された所得税額以上に税金が戻ってくることはありません。赤字が100万円であっても、源泉徴収された所得税額が仮に20万円であれば、還付金の限度額は20万円です。

不動産投資で赤字の原因となっているのは、不動産管理のための諸費用（経費）です。

不動産を管理運用するためには月々、様々な経費が必要です。

例えば、共有部分の清掃費、エレベータ管理点検費、設備管理費、修繕積立金、公租公課、借入金金利支払い、固定資産税、減価償却費などがあります。特に初年度には大きな費用が必要となり、赤字になる場合が多いでしょう。

これらの諸費用を支払い、なおかつ利益を出していくことが、不動産投資の本来の姿ですが、税法では、赤字になった場合は赤字分の税金を還付する救済策を設けているわけです。

赤字になった場合のみ、その赤字分を源泉所得と相殺してくれるのです。

そして、この諸費用の中に減価償却費があります。これが赤字を生み出す主な原因です。

減価償却費は、赤字の主原因ですが、実際にはお金の支出がありません。

購入した不動産の金額を購入時に一括して費用として計上するのではなく、不動産の法定耐用年数で総額を分割して、毎年等分分割（定額法）された金額のみ費用として計上します。

法定耐用年数は建物の構造や種類によって細かく決められています。

例えば、20年の耐用年数の建物を1,000万円で購入した場合、毎年の減価償却費は50万円となります。この50万円が支払を伴わない費用として計上できます。

この減価償却費を含めた諸経費の合計が、家賃収入を上回っておれば赤字となります。赤字分の税金が還付されます。

さらに、減価償却費は支払いを伴っていませんから、手元に残ったお金と帳簿上のお金の残高が合いません。お金の支出が伴っていませんから減価償却の金額だけ、手元に現金が残るということになります。

減価償却費は帳簿上の利益を少なくさせます。少なくなった分だけ税金が安くなりますから、節税となるわけです。

参考サイト：不動産投資にかかる諸経費と税金について 不動産投資解説⑨

サラリーマンは本当に不動産投資をした方がいいのか？

少なくとも節税目的で不動産投資をすることは控えた方がいいと思われます。

節税のために諸経費を多くして赤字になって税金の還付を受けることに気を使うと、大事な家賃収入の確保に対する努力が疎かになり、本末転倒です。最悪、減価償却費以上の費用がかかったり、収入の大幅減少により、日々の生活費に影響が出る場合があります。

不動産投資の節税は、本来的な収益を確保する工程において、たまたま赤字になった救済策として考えておきましょう。

従って、サラリーマンの不動産投資は、余裕資金があれば前記した本来的な目的を主眼として、投資の対象とするのにやぶさかではないでしょう。むしろおすすめです。

但し、投資物件の選択は、極めて綿密な調査と、投資金額に合う、確実な計算が必要です。

立地条件や空室率の予測は家賃収入という重要な項目に影響しますから慎重を要します。

まとめ

不動産投資の本来的な目的は、今の収入の補填や将来の老後の生活資金確保のため、預金を取り崩さないで、生活のレベルも下げたくない、いざという時に家族が困らないような対策として、などが一般的です。

銀行から一部又は全額借入により不動産を取得し、運用管理により家賃収入を得る人もたくさんいます。毎月きちんと元金と利子が返済でき、収益を上げている人もいれば、空室率が高く、家賃収入が少なくて、毎月赤字となり、給与所得で補填している人、返済が滞って自己破産となる人などがいます。

不動産投資で利益を確保するためには、以上お話ししましたように、必ず知っていなければならない情報や、実体の精査が必要です。業者からの宣伝広告、勧誘の情報だけでなく、自ら、多くの情報を取集して、勝ち組になる可能性を最大限に導き出してから取り組むようにしましょう。