年齢：40代
性別：男性
不動産投資歴：8年
参加セミナー：株式会社オウチーノ
参加セミナー内容：フィリピン・セブ島海外不動産投資
目次
不動産投資についての経歴
日本国内で不動産投資をしている日本太郎47歳です。
海外不動産投資は未経験ですが、物件の下見まで行きました。
海外不動産投資を始めようと思ったきっかけ
東南アジアではコンドミニアムの建設ラッシュだと言われています。
まだまだこれから建設ラッシュが続くと言われているフィリピンについては、外資の流入を受けてマニラ・セブ・パワランは、コンドミニアムやホテルなどの投資物件の建設が続いており、自分にも投資が可能なのかということと、一般的な東南アジアでは外国人が不動産を保有することを禁じている国が多いなかで、コンドミニアムなら購入できる場合もあるとのことで、コンドミニアムを借りる人は外国人がメインとなっているから、投資がしやすいのかなどが気になりました。
さらに海外不動産を現金で購入できるのであれば良いですが、海外でローンを組むとなると国内よりも高い金利と為替レートの洗礼を受けることが多く、多少利回りが高くても高金利のローンで利益がでない可能性もあり、更に、日本では金利2％ほどから不動産融資を受けることができますが、フィリピンは日本の長期プライムレート+5％となり７％近い金利が掛かります。
海外で不動産投資をする場合には、管理会社が信頼できるのかどうかも課題で、現地に住んでいれば良いのですが、投資先の情報収集は思うようにいかず、客付きが上手くできないなど、家賃収入がまともに入金されないといったリスクもあり投資ができるのか学ぶためにセミナーに参加しました。
（株）オウチーノのフィリピン・セブ島海外不動産投資セミナーの概要
セミナー名は、「世界で最も期待がもてる投資先、フィリピン・セブ島 不動産投資セミナー」で、株式会社オウチーノが主催した新橋の同社会議室でセミナーに参加しました。
講師は、株式会社アイランドの市川隆久さんという方で元々はメガバンクの銀行員だったと自己紹介をされていました。
セミナーに参加した経緯
インターネットでフィリピンの情報収集をしていたのですが、その一環で海外不動産投資が自分にもできるのか、投資物件の将来性や投資に対するリターンは確実性があるのかを話を聞いて検討したかったため参加しました。
また、フィリピンの投資セミナーを探した際に全部で3件気になるセミナーがありましたが、休日の13時30分からスタートするもので自宅から行きやすい場所であったためこちらを選びました。
実際に参加した体験談
私自身、フィリピンには旅行でマニラ、セブ、パワランに行ったことがあり、建設ラッシュのフィリピンで、本当に、海外投資できるのか、なぜセブ島をお勧めできるのか、フィリピンの労働人口、株価、経済成長で見るフィリピンの将来性と投資ポテンシャルがあるのか、セブ島初の日本人企画、監修、販売による物件について、想定利回り約9％で投資時の区分所有の仕組みと配当方法がどうなのかを勉強できました。
このセミナーで得たメリット・デメリット
（株）オウチーノのフィリピン・セブ島の海外不動産投資セミナーに参加して実際に感じた・体験したメリットとデメリットをこちらで記載させていただきますので、ぜひ参考にしてください。
メリット
セミナーに参加して話を聞いて、海外不動産投資において、フィリピンでは、人口ピラミッドから将来も人口が増加することと、都市開発などで賃貸や不動産の需要が拡大する見込みが大きいこと、高い利回りが期待できる物件がある事を勉強できました。
デメリット
セミナーで聞いた話の中で、海外不動産投資のデメリットは為替レート、高額な金利が掛かる点だと言っていました。
この様な点はセミナーで詳しい話を聞かなければ決して仕組みを理解できないと思いました。
話の内容はメリットですが、内容がデメリットでした。
その後の営業活動は、1年に1度くらいまだ検討しているのか確認の電話が掛かってくる程度ですので特に高圧的な強制営業はありません。
海外不動産投資セミナーにこれから参加しようとしている方へのアドバイス
海外不動産党セミナーでは、日本と海外の仕組みの違い、海外不動産投資は不動産価格の上昇や為替差益などで大きなキャピタルゲインが狙える可能性や節税効果が高いといったメリットをよく講師に聞いて下さい。
セミナー講師の説明で、融資が受けにくく為替差損などが生じる可能性もあり、海外不動産は土地に対して建物の比率が日本と比較し高い場合が多く、減価償却費が大きくなるとありました。
フィリピンの物件は築年数が経過しても日本と比べて建物の価値は下がらないため、より大きな節税効果を期待することが可能との説明も理解でき、国内不動産は売却する際に減価償却分が売却益にプラスに働くため、譲渡益に対する税金が高くなる傾向があり、日本の課税譲渡所得の税率は所得税・住民税合わせて5年以下の保有だと39.63%、5年を越えれば20.315%と下がります。
フィリピンでも同様に譲渡益に対して税率がかかり、譲渡益に対する納税が必要ですが、国内で申告する場合には外国税額分の控除が受けられます。
フィリピンの場合は、長期保有していても日本のように物件価格は落ちないので、長期譲渡所得課税となる期間が5年を超えて保有することで税率を下げることも可能です。
ただし、海外不動産は言葉の壁の問題もあり、自分で不動産の管理や情報収集も難しいので業者を使うこととなるため、複数の話を聞いてから納得できる不動産業者の話を聞くという姿勢で、セミナーに参加することをお勧めします。