年齢：40代
性別：男性
不動産投資歴：8年
これから不動産投資を始めようと思っている人に不動産投資の始め方から、不動産運用の方法などを紹介していきます。
初めて不動産投資をする方が、この記事を読んで良いアドバイスになればいいなと思います。
不動産投資の金利について
最初は不動産投資について、勉強するところから始めることになると思いますが、日本の経済も勉強しておく必要があります。
金融機関からの借入金利は常に一定ではなく、金融機関などローンの契約をするときに、固定金利か変動金利の2つから選択することをご存知の方も多いとは思います。
固定金利は原則、借入期間中の金利が変わらないのに対して、変動金利は借入期間中に金利が変動する契約のことを言います。
変動金利で契約をしている人は支払利息が契約当初の計画よりも大幅にふえるリスクを抱えているといえます。
一般的に変動金利のほうが契約当初の借入金利は低いことが多いため、目の前の金利に惹かれて契約をしてしまう人もいるでしょう。
しかし、長期的な視点で考えた場合に、将来的に金利が上昇する可能性が高いと判断した場合は、固定金利で契約しておいたほうがお得です。
逆に将来的に金利が低くなるか低金利が続くと判断をした場合は、変動金利で契約した方がお得になります。
不動産投資にも税金はあります！
不動産投資をするときは税金についても勉強する必要があります。
不動産投資するうえで関係のある税金は、消費税、固定資産税、譲渡所得税などがあります。
これらの税率も国の政策によって変動するリスクがあります。
特に建物の購入にかかる消費税は経費として控除ができず、建物の購入金額に税率を掛けるため、高額な不動産の購入では大きな出費になります。
少しでも利回りを良くしたいと思うのであれば、増税される前に購入を検討したほうが良いでしょう。
不動産投資の運用についての注意点
不動産投資は物件を購入してからの運用が本当の勝負となります。
購入した物件に入居者が入居しなくては、固定資産税などのランニングコストだけがかかってしまいます。
家賃収入がなくては、せっかく手に入れた不動産もいずれ売却しなくてはいけなくなります。
実際100％の入居率が保証されている物件はなく、不動産投資している人たちは常に空室リスクと戦っているのです。
悪質な不動産管理会社の中には、投資家の弱みにつけこんで、満室保証は60日目以降、それまでは満室であっても一切オーナーには家賃が入りませんというような家賃保証契約を結ばせるケースもあります。
空室リスクが怖い投資家にとって家賃保証はとても魅力的に思えますが、デメリットがあることも覚えておいてください。
入居者が決まったとしても収入が入ってこないという家賃滞納もリスクです。
家賃の催促は基本的に不動産管理会社が行ってくれますが、１００％取り立ててくれるわけではなく、最悪の場合、裁判をしてやっと回収できる場合もあります。
家賃を回収できても裁判をする手間や費用は余分な負担となります。
裁判にならずに入居者が夜逃げする場合は、連帯保証人へ連絡し、残していった家具の処分といった問題が残るリスクもあります。
また、不動産を売却することを検討している場合に注意することは、地価下落リスクです
日本の人口は将来的に減少するので、地価も下落していくといわれています。
入居率が良くても最終的に売却したら赤字になったなどというリスクも考えられるのです。
それから経年劣化による修繕も必要となり、給湯器や配管設備の交換など、必要に応じて修繕しているとそれなりに大きい金額になります。
それ以外にも、一般的に10年から20年に一度は外壁や屋根の塗り替えをしなくてはいけません。
塗り替えは物件の規模によっても異なりますが、数百万円単位になることもありますので、計画的に修繕費用を貯蓄しておくことを忘れないようにしましょう。
不動産会社の倒産リスク
不動産管理会社は不動産投資のパートナーです。
トラブルが起こったときには、助けてもらうパートナーとなります。
そんな不動産管理会社も倒産するおそれがあり、仮に管理をお願いしている不動産管理会社が倒産してしまった場合は、振込まれている入居者からの家賃や敷金を取り戻すことは難くなります。
また、何の予告もなく突然倒産してしまった場合には、入居者にトラブルが発生しても連絡先がわからず問題がますます大きくなってしまうことになります。
特に中小の不動産管理会社で家賃保証を行っている場合には注意が必要です。
家賃保証の仕組みは、不動産のオーナーから家賃保証の費用を少しずつ徴収して、空室がある部屋の賃料に充当する方法が一般的です。
そのため、取り扱い件数が少ない会社で空室が増えてしまうと、家賃保証に回す現金が足りなくなるのです。
その結果、賃貸管理会社の資金が上手く回らずに倒産してしまいます。
委託している賃貸管理会社が倒産しても他の会社に頼めばいいのですが、引き継ぎに必要な情報や契約書が保存されていなければ苦労することになります。
また、他の賃貸管理会社へ委託するまでの間に入居者からのトラブルがあった場合の報告をどうするかといった問題も考えておかなければなりません。
まとめ
不動産投資にはリスクがあります。
世間一般ではあまり考えられていませんが、投資しないリスクもあるということは理解しておいてください。
一般的に預貯金は安全だと言われていますが、預貯金にも、銀行の倒産やインフレによる貨幣価値の減少といったリスクもあり、ノーリスクで預けられる場所はありません。
不動産投資にはリスクもありますが、リスクヘッジをすることで投資を成功する確率が高くなります。
不動産を含む投資をする際は、余裕資金の確保などバランスを考えたうえで、投資を検討してください。